Condominio,parti comuni,azione possessoria,occupazione

Tribunale Bari, sezione I civile, sentenza n. 374 del 4.2.2010

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso depositato il 18/7/2002, il Condomino dello stabile di via (omissis) Bari esponeva che era proprietario del piazzale circostanze l’edificio, alla cui manutenzione provvedeva regolarmente; che tale spazio costituiva la copertura dei piani interrati destinati a parcheggio e si distingueva per la diversa pavimentazione rispetto ai circostanti spazi pubblici; che il 1/6/2002 tale Da.Ca., titolare del bar “Ca.” e conduttore dei locali posti al piano terra dello stabile, aveva posizionato nello spazio suddetto tavoli sedie e ombrelloni, delimitando l’area con fioriere e di fatto utilizzando in modo esclusivo ed abusivo una superficie condominiale; che, inoltrata formale diffida al suddetto, successivamente si apprendeva che la titolarità dell’esercizio era passata alla società Ge. S.r.l., che a sua volta persisteva nella condotta illecita; che tale condotta, oltre a violare le comuni regole in materia di comunione e compossesso, era in contrasto con l’art. 16 del regolamento condominiale; che in più si era creata una situazione pericolosa, in quanto come superficie di appoggio erano utilizzate anche alcune griglie destinate a dare aria ai locali sottostanti; tutto ciò premesso, chiedeva di essere reintegrato nel possesso mediante rimozione di tutto quanto sopra descritto.

Disposta la comparizione delle parti, con comparsa del 30/7/2002, si costituiva la Ge., la quale contestava la domanda ed eccepiva che non vi era prova né della proprietà né del possesso da parte del condominio; che in ogni caso l’azione era tardiva perché da molti anni l’esercizio commerciale acquisito dalla Ge. si svolgeva anche mediante allestimento di uno spazio esterno nella bella stagione; che un recente sopralluogo della polizia municipale aveva evidenziato che si trattava di suolo pubblico; che non vi era alcun reale pericolo per la sicurezza; tutto ciò premesso, chiedeva il rigetto della domanda, con vittoria di spese.

Istruita sommariamente la procedura, con ordinanza del 23/9/2002 il G.U. accoglieva l’istanza di tutela interinale e disponeva la reintegrazione come richiesta.

Aperta la fase di merito possessorio, si procedeva ad istruttoria formale mediante assunzione di prove orali.

Si dava atto della intervenuta cessione del remo di azienda alla Bi. S.r.l. e della rinuncia al mandato da parte dei procuratori della convenuta.

Precisate le conclusioni da parte del solo ricorrente in modo conforme, la causa veniva riservata per la decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

La domanda è fondata.

Già in fase sommaria vi erano elementi oggettivi inequivocabili dai quali inferire il possesso da parte del condominio ricorrente.

Non era e non è tuttora contestato (oltre che essere anche documentato dalle foto in atti) che buona parte dell’area che si assume illegittimamente occupata dal resistente costituisce solaio di copertura dei locali interrati dell’edificio. Inequivocabile, d’altra parte, la presenza delle grate metalliche, come del resto la diversa pavimentazione che distingue il marciapiede propriamente detto e l’area che copre i sotterranei. Della reintegrazione nel possesso di tale area, come visibilmente delimitata, si è già disposto in sede sommaria e tale provvedimento merita conferma.

La sussistenza di una situazione possessoria tutelabile è peraltro in re ipsa e non richiede, nella specie, alcuna dimostrazione di comportamenti attivi da parte del possessore, essendo sufficiente il semplice rapporto materiale sopra descritto. In più, è pacifico che parte dell’area in questione è utilizzata dagli stessi condomini (v. foto n. 5 del fascicolo di parte ricorrente) per l’accesso all’edificio.

Per altro verso, parte convenuta non può affermare fondatamente che l’area in questione, negli anni passati, è stata sempre occupata, senza alcuna reazione da parte del condominio, dai danti causa di parte resistente.

Infatti, il carattere stagionale dell’occupazione (che all’epoca dei fatti avveniva solo nel periodo estivo come confermato dall’istruttoria) e la stesso avvicendarsi nel tempo dei soggetti gestori costituiscono indizi determinanti per affermare che in realtà l’illecito oggi contestato ha una sua autonomia e si inserisce in una situazione possessoria preesistente. In più, quest’ultima è stata sempre difesa dal condominio anche nelle stagioni passate, come si evince dalle numerose lettere di contestazione esibite in atti da parte ricorrente: da ultimo quella del giugno 2002, che contestava una nuova e più ampia occupazione.

Del resto, i testi escussi hanno chiarito e riferito che a far data dall’estate del 2002 l’occupazione riguardava tutti e due i fronti (via (omissis) e via (omissis)), a differenza del passato.

Nel corso della fase di merito si è verificato anche che il nuovo titolare dell’attività ha sostituito il gazebo in legno con altro in alluminio, aggravando ulteriormente l’illecito in atto al momento del ricorso. Né è necessario integrare il contraddittorio nei confronti del successore a titolo particolare, operando nella fattispecie l’art. III, 4 comma, c.p.c.

Per altro verso, sussistono gli estremi dello spoglio, essendo pacifica in punto di fatto l’installazione (tuttora persistente) contestata ed essendo dimostrata l’opposizione, contestata per iscritto, da parte del condominio: opposizione che del resto poteva agevolmente presumersi sin dal momento della consumazione dell’illecito.

Il presente provvedimento di reintegra non potrà che riguardare l’area certamente di pertinenza condominiale, essendo esclusa la zona di pertinenza comunale come ben raffigurata nella foto n. 3 con diversa pavimentazione.

Le spese di giudizio, comprese quelle del reclamo, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.

La presente sentenza è provvisoriamente esecutiva per legge.

P.Q.M.

Il Tribunale di Bari, prima sezione civile, in funzione di Giudice Unico, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta, con ricorso depositato il 18/7/2002, dal Condominio dello stabile di via (omissis) Bari nei confronti di Ge. S.r.l., così provvede:

1) conferma l’ordinanza del 23/9/2002;

2) condanna parte resistente alla rifusione delle spese di lite, che liquida in Euro 300,00 per esborsi, Euro 2.350,00 per diritti ed Euro 3.500,00 per onorario, oltre RSG, IVA e CAP come per legge;

3) dichiara la presente sentenza provvisoriamente esecutiva.

Così deciso in Bari il 16 gennaio 2010.

Depositata in Cancelleria il 4 febbraio 2010.

Un pensiero su “Condominio,parti comuni,azione possessoria,occupazione

  1. Gianni

    Desidero sottoporre un quesito su un problema che mi trova in disaccordo con l’Amministratore. Il sottoscala del piano terreno della scala condominiale é di proprietà esclusiva di un condomino ed é delimitato da una porta. Il locale attiguo é stato adibito a bar e nel sottoscala sono state installate le attrezzature per il frigo bar. Poiché non esistono altre aperture, i gestori tengono aperta la porta che immette nella scala comune con il risultato che, oltre il rumore, si diffonde anche il calore emanato dall’impianto. Abbiamo imputato all’Amministratore il mancato intervento per impedire questo abuso e questi, oltre ad affermare che era un loro diritto utilizzare il locale secondo le loro necessità, sostiene che é competenza dei singoli condomini e non dell’Amministrazione rivolgersi all’ASL per denunciare il disagio. Grazie.

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