Assemblea di condominio e ratifica dell’operato dell’amministratore. Gli interventi di carattere straordinario.

Il Tribunale di Salerno, con una sentenza del 10 novembre 2009, si è pronunciato sui poteri dell’assemblea dei condominio in relazione all’operato dell’amministratore e sugli effetti che l’eventuale approvazione di tale operato ha in relazione ai poteri dei singoli comproprietari.

In particolare alcuni condomini avevano convenuto in giudizio il condominio, tra le altre cose, al fine di sentir dichiarata la nullità di una deliberazione per motivi attinenti la regolarità della decisione assembleare in relazione alle maggioranze e per questioni inerenti l’operato dell’amministratore.

Il giudice campano ha respinto le pretese dei condomini rigettando la domanda d’impugnazione delle deliberazione assembleare.

In particolar modo per arrivare a tale risultato il magistrato salernitano ha preso spunto dai consolidati orientamenti della Suprema Corte di Cassazione in materia di cause d’invalidità delle deliberazioni assembleari avendo riguardo ai vizi lamentati e di poteri dell’assemblea di condominio in relazione all’operato dell’amministratore.

A partire dal 2005, anno in cui le Sezioni Unite della Cassazione hanno reso l’arcinota sentenza n. 4806, è assodato che sono da ritenersi annullabili le deliberazioni “ […] adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale,” e “[..] quelle che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all’oggetto”(Cass. SS.UU. 7 marzo 2005 n. 4806).

Facendo un esempio: per la deliberazione di lavori straordinari di notevole entità il codice civile prevede che la decisione sia adottata dalla maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno la metà (500 millesimi) del valore dell’edificio. Se la delibera è adottata con maggioranze inferiori essa è da ritenersi annullabile e come tale impugnabile nel termine di 30 giorni che decorrono dalla sua adozione per i dissenzienti e dalla sua comunicazione per gli assenti (art. 1137 c.c.)

Nel caso di specie il Tribunale salernitano, nel ribadire che il mancato rispetto dei quorum deliberativi comporta l’annullabilità della decisione, ha verificato che le maggioranze necessarie in relazione agli argomenti posti in discussione erano state rispettare sicché non poteva nemmeno configurarsi un vizio d’invalidità della deliberazione.

In conseguenza di ciò respingeva la domanda sul punto.

Gli altri motivi d’impugnazione erano relativi a asserite irregolarità nella redazione del conto di gestione oltre che a scorrettezze attinenti l’esecuzione di alcuni lavori.

Quanto al primo di questi due motivi, il giudice adito “ l’assemblea dei condomini è legittimata a verificare e ad approvare il rendiconto annuale dell’amministratore (art. 1135 n. 3 cod. civ.); i condomini assenti o dissenzienti possono impugnare la deliberazione, che approva il rendiconto, facendo ricorso all’autorità giudiziaria nel termine di 30 giorni (art. 1137 comma 2 e 3 cod. civ.)” (Trib. Salerno 10 novembre 2009). Se uno dei comproprietari decide d’impugnare lo potrà fare “ non per ragioni di merito, ma nei soli casi e secondo i modi fissati dall’art. 1137 comma 2 e 3 cod. civ.. In sostanza, una volta che l’amministratore abbia presentato il rendiconto annuale all’assemblea dei partecipanti e questa lo abbia approvato, nell’esercizio dei suoi poteri discrezionali afferenti alla gestione delle parti comuni, al condomino dissenziente non resta che impugnare la delibera per ragioni di mera legittimità (cfr. Cassazione civile , sez. II, 20 aprile 1994, n. 3747)” (Trib. Salerno 10 novembre 2009).

In sostanza se una spesa è ripartita secondo un criterio illegittimo o il rendiconto è approvato con una maggioranza inferiore a quella richiesta il condomino potrà agire impugnando la decisione dell’assise.

Se, invece,in sede di riunione si approva una spesa relativa alle parti comuni, disposta autonomamente dall’amministratore, fatto salvo il mancato rispetto dei quorum deliberativi per quel tipo di spesa, non si potrà impugnare alcunché in quanto l’autorità giudiziaria non può sindacare le scelte discrezionali dell’assemblea.

Proprio con riferimento alla ratifica dell’operato dell’amministratore, in relazione ad alcuni lavori affidati dal legale rappresentante dei condomini senza la preventiva autorizzazione assembleare, il Tribunale di Salerno ha avuto modo di affermare che “ è davvero pacifico che l’assemblea del condominio in un edificio, in sede di approvazione del consuntivo di lavori eseguiti su parti comuni del fabbricato e di ripartizione della relativa spesa, ben possa riconoscere a posteriori opportunamente e vantaggiosamente realizzati detti lavori, ancorché non previamente deliberati ovvero, a suo tempo, non deliberati validamente, ed approvarne la relativa spesa, restando, in tal caso, la preventiva formale deliberazione dell’opera utilmente surrogata dall’approvazione del consuntivo della spesa e della conseguente ripartizione del relativo importo fra i condomini (cfr. Cassazione civile , sez. II, 24 febbraio 1995, n. 2133; Cass. Sez. II civ., 27 dicembre 1963, n. 3226)” (Trib. Salerno 10 novembre 2009).

Fonte condominioweb.com