Ripartizione delle spese di condominio e impugnazione delibera

Tribunale di Salerno

Svolgimento del processo

Con ricorso del 28 giugno 2007 , (…) qualificatosi condomino del fabbricato costituente il CONDOMINIO (…), ha convenuto il medesimo Condominio , per sentir dichiarare l’invalidità della delibera assembleare del 29 maggio 2007, con cui, approvandosi la proposta della condomina (…), si decideva di “tassare” la ulteriore condomina (…) (proprietaria di locali al piano terra) con un importo di 100 Euro al mese per il fondo cassa manutenzione ascensore, di ripartire le spese relative alla Tabella B per il 50% a carico della stessa (…), e di obbligare quest’ultima a stipulare una polizza assicurativa per responsabilità a favore di terzi, il tutto sul presupposto del maggior uso dell’ascensore da parte dei frequentatori dei locali della ricorrente. Il ricorrente evidenziava come la (…) non risiedesse nell’appartamento di sua proprietà, in quanto concesso piuttosto in locazione all’(…) (così definita in ricorso).

Il Condominio convenuto si costituiva deducendo la violazione dell’art. 16 del Regolamento condominiale vigente, per aver destinato il condomino (…), proprietario dell’appartamento posto al sesto piano, la sua proprietà all’utilizzo della conduttrice (…), con facoltà di sublocazione alla (…); da ciò, a dire del convenuto, l’infondatezza dell’impugnativa.

All’udienza del 21 novembre 2008 il Condominio convenuto deduceva tuttavia la cessazione della materia del contendere per effetto di nuova delibera assembleare del 28 ottobre 2008, con cui era stato “annullato” il punto 8 della delibera impugnata del 29 maggio 2007.

La causa è stata riservata in decisione ex artt. 190 e 281 quinquies c.p.c. all’udienza dell’11 gennaio 2010.

In tema di impugnazione delle delibere condominiali, ai sensi dell’art. 2377 c.c. – dettato in tema di società di capitali ma, per identità di ratio, applicabile anche in materia di condominio – la sostituzione della delibera impugnata con altra adottata dall’assemblea in conformità della legge, facendo venir meno la specifica situazione di contrasto fra le parti, determina la cessazione della materia del contendere. Ciò nel caso di specie si ha per avvenuto in seguito alla revoca della delibera impugnata, decisa dall’assemblea del 28 ottobre 2008, la quale ha deliberato sui medesimi argomenti della delibera oggetto dell’impugnazione, ponendo in essere un atto sostanzialmente sostitutivo di quello invalido.

Va quindi dichiarata cessata la materia del contendere e le spese processuali vanno regolate in forza del principio della soccombenza virtuale.

È pacifico che la spesa per la manutenzione dell’ascensore deve essere ripartita secondo il criterio di cui all’art. 1124 c.c. ( ovvero secondo la disciplina eventualmente dettata dal regolamento condominiale); mentre l’assemblea non ha il potere di riparametrare tale spesa in base a elementi di fatto estranei alla disciplina legale o regolamentare.

Più in particolare, la regola posta dall’art. 1124 c.c. relativa alla ripartizione delle spese di manutenzione e di ricostruzione delle scale (per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzione di piano, per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo) in mancanza di criteri condizionali, è applicabile per analogia, ricorrendo l’identica ratio, alle spese relative alla conservazione e alla manutenzione dell’ascensore già esistente (su cui incide il logorio dell’impianto, proporzionale all’altezza dei piani).

Risulta quindi del tutto nulla, e quindi impugnabile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse,la delibera di un condominio , adottata a maggioranza, con la quale si stabilisca, come avvenuto nell’assemblea del 29 maggio 2007, un onere di contribuzione delle spese di gestione maggiore a carico di alcuni condomini (nella specie, la (…)), sul presupposto della loro più intensa utilizzazione, rispetto agli altri, di parti o servizi comuni, perché la modifica ai criteri legali o di regolamento contrattuale di riparto delle spese richiede il consenso di tutti i condomini. Il criterio di riparto in base all’uso differenziato, derivante dalla diversità strutturale della cosa, previsto dal comma 2 dell’art. 1123 c.c., non mai applicabile alle spese generali (cfr. Cassazione civile , sez. II, 19 febbraio 1997, n. 1511; Cassazione civile , sez. II, 08 gennaio 2000, n. 126).

Va aggiunto che la delibera può ritenersi riferibile alla federazione (…) solo in quanto proprietaria dei locali al piano terra, e non in quanto conduttrice (o subconduttrice) di altre porzioni esclusive (quale quella di proprietà (…)). È del tutto scontato che in materia di condominio , tutti i rapporti interni, reali o obbligatori, che attengono alle cose comuni ed alla loro amministrazione – trovando titolo nei singoli diritti di proprietà individuale e collettiva – intercorrono tra i soli condomini e non possono coinvolgere terzi; tale regola trova applicazione, in particolare, per i crediti derivanti dalle spese fatte per la gestione dei beni di proprietà comune che, dal lato passivo, sono a carico esclusivamente dei singoli condomini e mai nei confronti del conduttore o comunque di chi occupa l’appartamento senza esserne il proprietario, non sussistendo nei suoi confronti azione diretta del condominio .

L’art. 10 l. 27 luglio 1978 n. 392, il quale attribuisce al conduttore il diritto di votare in luogo del proprietario nelle assemblee condominiali aventi ad oggetto l’approvazione delle spese e delle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento di condizionamento d’aria e di intervenire senza diritto di voto sulle delibere relative alla modificazione di servizi comuni, riconosce implicitamente con il rinvio alle disposizioni del codice civile concernenti l’assemblea dei condomini, il diritto dell’inquilino di impugnare le deliberazioni viziate, sempreché abbiano ad oggetto unicamente le spese e le modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria. Al di fuori delle situazioni richiamate la norma in esame non attribuisce all’inquilino il potere generale di sostituirvi al proprietario nella gestione dei servizi condominiali, sicché deve escludersi la legittimazione del conduttore ad impugnare la deliberazione dell’assemblea condominiale con cui, come nel caso in esame, sia disposta una ripartizione delle spese relative all’uso dell’ascensore. Esulano del tutto dal thema decidendum di questo procedimento le questioni relative alla violazione del divieto contenuto nel regolamento contrattuale di destinare i singoli locali di proprietà esclusiva dell’edificio condominiale a determinati usi (introdotte nella comparsa di risposta del Condominio convenuto): il Condominio potrà, se lo ritiene, in apposito giudizio, richiedere la cessazione della destinazione abusiva sia al conduttore che al proprietario locatore.

Sennonchè è agevole notare come il condomino ricorrente (…), in ordine all’impugnativa della delibera del 29 maggio 2007, che modificava il criterio di ripartizione delle spese di gestione dell’ascensore ma in danno della sola condomina (…), non ha allegato e dimostrato di avere alcun interesse, a norma dell’art. 1421 c.c., interesse che presupporrebbe la derivazione dalla deliberazione assembleare di un apprezzabile suo personale pregiudizio. Anzi, il (…) ha da subito, già in ricorso, chiarito di non avere alcun rapporto che lo legasse alla (…), essendo il suo immobile “concesso in locazione all’(…), così come risulta dal contratto di locazione che viene depositato agli atti”.

La apparente infondatezza dell’impugnazione della delibera del 29 maggio 2007 proposta dal (…), per difetto di suo interesse ex art. 1421 c.c., induce in definitiva, secondo il criterio della soccombenza virtuale, a regolare conseguentemente le spese processuali.

P.Q.M.

Il TRIBUNALE DI SALERNO, definitivamente pronunciando in ordine alla domanda proposta da nei confronti del CONDOMINIO (…), relativa all’impugnazione della deliberazione presa dall’assemblea del (…) in data 29 maggio 2007;

dichiara cessata la materia del contendere;

condanna a rimborsare al CONDOMINIO (…) le spese processuali sostenute, che liquida in euro 50,00 per esborsi ed euro 1.500,00 per diritti ed onorari, oltre IVA, CAP rimborso forfetario spese, con distrazione in favore del difensore ex art. 93 c.p.c..

Così deciso in Salerno il 9 aprile 2010

Il Giudice dott. (…)

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