Quanti giorni possono intercorrere tra la data di comunicazione dell’avviso di convocazione e la riunione dell’assemblea straordinaria, convocata dall’amministratore ai sensi dell’art. 66 disp. att. c.c ?
1.Inquadramento normativo
Art. 66 Disp. Att. cod. civ.: “L’assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall’art. 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione. In mancanza dell’amministratore, l’assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino. L’ avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza”.

2.Giurisprudenza

In tema di convocazione dell’assemblea condominiale, il termine di cui all’art. 66 disp. att. c.c. decorre non dal giorno in cui è stato inviato l’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale ma dalla data in cui, detta comunicazione, è stata effettivamente ricevuta da tutti i condomini (Trib. Roma Sez. V Sent., 09-06-2009).

In tema di convocazione dell’assemblea condominiale, posto che nel computo dei termini a giorni di cui all’art. 66, comma terzo, disp. att. c.c., si deve escludere il giorno iniziale, mentre si calcola quello finale, il termine di cinque giorni prima dell’adunanza stabilitoper la comunicazione dell’avviso di convocazione deve essere calcolato a ritroso, partendo dal giorno immediatamente precedente a quello della riunione, e si riferisce a giorni non liberi. In ogni caso, la convocazione dei condomini per l’assemblea condominiale può avvenire con qualunque mezzo a ciò idoneo senza che l’avviso di convocazione sia stato materialmente consegnato a ciascun condomino, sebbene ricada poi sul Condominio l’onere di dimostrare il rispetto dei termini previsti dalla legge in ordine alla tempestività dell’avviso di convocazione. Nel caso di specie, sebbene il testimone confermi che l’avviso di convocazione avveniva personalmente da parte dell’amministratore, tramite chiamata citofonica e conseguente immissione degli avvisi di convocazione nelle cassette delle lettere dei rispettivi condomini, non risulta agli atti dimostrata la tempestività di detta convocazione. Ciò posto, alla luce delle emergenze istruttorie e in accoglimento della domanda svolta da parte attrice, la delibera condominiale in tal modo assunta in data viene integralmente annullata (Trib. Monza Sez. I Sent., 09-09-2008) .

In tema di condominio degli edifici, non é previsto alcun obbligo di forma per l’avviso di convocazione dell’assemblea, sicché la comunicazione può essere fatta anche oralmente, in base al principio della libertà delle forme, salvo che il regolamento non prescriva particolari modalità di notifica del detto avviso; deve, quindi, ritenersi legittima la prassi, precedentemente non contestata, in base alla quale l’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale, destinato ad un condomino non abitante nell’edificio condominiale, venga consegnato ad altro condomino, congiunto del primo. (Nella specie, la S.C., in applicazione del riportato principio, ha ritenuto regolare l’avvenuta consegna dell’avviso di convocazione al detto congiunto, essendo l’atto, così recapitato, pervenuto nella sfera di normale e abituale conoscibilità del destinatario e, pertanto, oggettivamente da quest’ultimo conoscibile con l’uso della normale diligenza, sua e del consegnatario designato, conformemente alla clausola generale di buona fede) (Cassa e decide nel merito, App. Bari, 30 Giugno 2003) (Cass. civ. Sez. II Sent., 01-04-2008, n. 8449).

3.Conclusioni

Il Legislatore non fissa un termine massimo tra la comunicazione dell’avviso di convocazione e la riunione dell’assemblea, limitandosi a stabilire solo il termine minimo di cinque giorni, quindi in linea teorica essa potrebbe svolgersi anche un mese dopo la convocazione. Tuttavia il tenore letterale dell’art. 66 Disp. att. cod. civ. appare disvelare a chiare note la volontà del Legislatore di voler garantire una delibera assembleare nel più breve tempo possibile per salvaguardare gli interessi dei condomini che hanno richiesto la convocazione in via straordinaria. Sotteso al dato testuale della norma è infatti il requisito dell’urgenza che deve essere necessariamente perseguito, altrimenti non avrebbe senso la stessa norma, che è stata introdotta per consentire a ciascun condomino la possibilità di ottenere una riunione in tempi brevi.

Tenere l’adunanza oltre un mese dopo la convocazione rischia di ledere i diritti e gli interessi a tutela dei quali i richiedenti hanno richiesto la convocazione in via straordinaria, ovvero urgente, dell’assemblea, esponendo il condominio al rischio di eventuali azioni risarcitorie. Queste sono tuttavia considerazioni astratte e di mero principio, le uniche possibili dal momento che non conosciamo l’oggetto della riunione straordinaria. Si consiglia pertanto di applicare i richiamati principi generali alla fattispecie concreta e quindi valutare i possibili rischi derivanti dall’effettuazione dell’adunanza in tempi certamente non brevi rispetto alla convocazione ed alla richiesta.

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