Responsabilità e risarcimento (ma non in forma specifica) se il notaio non effettua le visure

Cassazione, Sez. III, 20 luglio 2010, n. 16905

(Pres. Varrone – Rel. Amendola)

Svolgimento del processo

L. B. conveniva in giudizio innanzi al Tribunale di Napoli il notaio L.M. chiedendone la condanna al risarcimento dei danni subiti in conseguenza del negligente comportamento professionale dello stesso. Esponeva all’uopo che un immobile del quale si era resa acquirente con atto rogato in data 28 giugno 1993 dal predetto notaio, era risultato gravato, già in epoca anteriore alla stipula, da pignoramento, e tanto benché la venditrice ne avesse garantito la libertà da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli.

Resisteva il convenuto che contestava la domanda chiedendo, in limine litis, la chiamata in giudizio di Lloyd Adriatico s.p.a.

Con sentenza n. 9590 del 2001 il Tribunale di Napoli accoglieva le domande, condannando il M.  al pagamento in favore dell’attrice della somma di lire 96.500.000, oltre accessori e la compagnia assicuratrice a tenere il notaio indenne dagli effetti della pronuncia.

Proposto gravame principale dalla  B. e incidentale dal M. , la Corte d’appello di Napoli, con sentenza depositata il 18 febbraio 2005, rigettava il primo e, in parziale accoglimento del secondo, riduceva la condanna inflitta dal giudice di prime cure al pagamento delle sole spese di trasferimento dell’atto e a quelle consequenziali.

Avverso detta pronuncia propone ricorso per cassazione, illustrato anche da memoria, L. B. formulando due motivi.

Resistono con controricorso il notaio M.  e Lloyd Adriatico s.p.a.

Motivi della decisione

1.1 Col primo motivo l’impugnante denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 832, 1362 e 2913 cod. civ., contraddittorietà e insufficienza della motivazione, ex art. 360, nn. 3 e 5, cod. proc. civ., per avere il giudice di merito erroneamente limitato la condanna del notaio rogante alle sole spese di trasferimento, sul presupposto della insussistenza di un nesso eziologico tra l’accertata, mancata verifica dello stato giuridico dell’immobile, da parte del professionista, e il pagamento del corrispettivo della compravendita, integralmente versato già al momento della stipula del preliminare. In particolare la Corte d’appello, dopo aver mostrato di condividere la qualificazione in termini di preliminare della scrittura privata sottoscritta nel 1986, aveva contraddittoriamente affermato che l’atto rogato dal notaio M. era una mera riproposizione in forma pubblica di un contratto definitivo già concluso, laddove tali conclusioni non erano affatto imposte né dal pagamento integrale del prezzo, né dalla intervenuta traditio della res.

1.2 Col secondo mezzo la ricorrente lamenta violazione e falsa applicazione degli artt. 112 cod. proc. civ. e 832 cod. civ., mancanza, contraddittorietà e insufficienza della motivazione, ex art. 360, nn. 3, 4 e 5, cod. proc. civ., per avere la Corte territoriale omesso di pronunciarsi sulle richieste da essa avanzate di condanna del notaio all’adempimento in forma specifica, attraverso la cancellazione di tutte le trascrizioni pregiudizievoli e l’eliminazione dei danni provocati dalle omesse visure, ovvero di condanna del notaio al pagamento di una somma per liberare l’immobile dai vincoli che avevano impedito l’acquisto di un bene libero e pienamente disponibile.

Evidenzia che, ove il notaio avesse effettuato le doverose visure, piuttosto che sottoscrivere l’atto definitivo, il promissario acquirente avrebbe intrapreso un’azione di rescissione del contratto preliminare ovvero sarebbe intervenuto nella procedura esecutiva. Del tutto immotivata era poi la negazione del risarcimento in forma specifica in ragione della mancata perdita materiale del bene e irragionevole l’assunto che, con la stipula del definitivo, la posizione della  B. si fosse addirittura rafforzata.

2. I due motivi, che si prestano a essere esaminati congiuntamente per la loro evidente connessione, sono infondati.

Le censure hanno ad oggetto l’affermazione della Corte territoriale secondo cui, benché fosse indubbia la responsabilità contrattuale del notaio per non avere il professionista effettuato le necessarie visure catastali e ipotecarie, prima di rogare l’atto di trasferimento dell’immobile, non era condivisibile la quantificazione del danno subito dal compratore in misura pari all’intero prezzo pagato per l’acquisto del bene. E invero la circostanza che il corrispettivo pattuito per l’acquisto fosse stato corrisposto ben sette anni prima, in occasione della firma della scrittura privata, e non a seguito della stipula dell’atto definitivo a rogito del M. , elideva ogni nesso di causalità tra la condotta omissiva del notaio e il danno patito dal cliente, essendo semmai la posizione del compratore uscita rafforzata dalla sottoscrizione dell’atto pubblico, nel quale gli alienanti avevano garantito l’inesistenza di iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli. In tale contesto la condanna del professionista andava limitata alle spese del rogito in senso stretto, e cioè alle spese di trasferimento e a quelle conseguenti.

Sulla base di tali considerazioni, nonché del rilievo che allo stato non vi era stata alcuna perdita materiale del bene, ha infine il decidente negato accesso al risarcimento in forma specifica, pur astrattamente ipotizzabile.

3. Ritiene il collegio che l’iter argomentativo esposto nella sentenza impugnata, corretto sul piano logico e giuridico, resista alle critiche formulate in ricorso.

Costituisce approdo esegetico pacifico nella giurisprudenza di questa Corte che, per il notaio richiesto della preparazione e della stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, la preventiva verifica della libertà e della disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei pubblici registri, attraverso la loro visura, rappresenta, salvo espressa dispensa per concorde volontà delle parti, obbligo derivante dall’incarico conferitogli dal cliente, di talché l’inosservanza dello stesso dà luogo a responsabilità ex contractu del notaio medesimo per inadempimento della prestazione d’opera intellettuale demandatagli (confr. Cass. civ. 28 novembre 2007, n. 24733; Cass. civ. 11 gennaio 2006, n. 264).

È tuttavia altrettanto indubitabile che l’azione di responsabilità contrattuale nei confronti del professionista che abbia violato i propri obblighi, può essere accolta, secondo le regole generali che governano la materia risarcitoria, se e nei limiti in cui un danno si sia effettivamente verificato. Ai fini dell’accertamento di tale danno è dunque necessario valutare se i clienti avrebbero, con ragionevole certezza, potuto conseguire una situazione economicamente più vantaggiosa qualora il notaio avesse diligentemente adempiuto la propria prestazione (confr. Cass. civ. 19 gennaio 2000, n. 566).

4. Ora, nella fattispecie, risulta invincibile il rilievo che, al momento della stipula del definitivo, o, il che è lo stesso, della formalizzazione in atto pubblico del trasferimento dell’immobile, già attuato a mezzo di scrittura privata, il danno costituito dal versamento del corrispettivo per l’acquisto di un immobile gravato da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli si era irreversibilmente prodotto, e per una serie causale affatto indipendente dall’attività del notaio. E invero, a prezzo già versato, nulla più potevano risparmiare gli ignari acquirenti, ove il notaio avesse diligentemente adempiuto l’incarico affidatogli, se non che gli ulteriori esborsi connessi alla sottoscrizione del rogito. E alla rifusione degli stessi, coerentemente, il giudice di merito ha condannato il professionista.

In tale contesto è poi del tutto neutro l’insufficiente approccio della Curia territoriale con l’individuazione della natura giuridica della scrittura privata sottoscritta tra le parti molti anni prima dell’intervento del M. : la questione se si sia trattato di un vero e proprio preliminare o di un definitivo con riserva di successiva documentazione formale, ai fini della trascrizione, è invero affatto irrilevante, ai fini della identificazione e quantificazione dei danni di cui deve rispondere il convenuto, essendo peraltro del tutto ipotetica l’utilità e di una azione di rescissione (rectius, di risoluzione) del preliminare e di un intervento nella procedura esecutiva.

È infine del tutto ovvio che le ragioni del rigetto della domanda di rifusione del corrispettivo della compravendita coprono anche il rigetto, per vero implicito, della domanda di esecuzione in forma specifica.

Il ricorso deve in definitiva essere rigettato.

La difficoltà delle questioni consiglia di compensare integralmente tra le parti le spese del giudizio.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Compensa integralmente tra le parti le spese del giudizio.

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *

dieci + 12 =