Condominio: distanze legali tra le singole unità abitative

SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE

SEZIONE II CIVILE

Sentenza 21 maggio 2010, n. 12520

Svolgimento del processo

R.M. esponeva che: con rogito Notaio Bonanno di Saluzzo in data **** aveva acquistato dai coniugi G.F. e C.M. una porzione di fabbricato sito in ****; con successiva scrittura privata autenticata in data ****, registrata il ****, aveva acquistato dai predetti altri due vani posti, al piano terreno della stessa porzione di fabbricato; che i venditori avevano garantito la libera disponibilità delle unità immobiliari oggetto della vendita ed in particolare che avevano sin dall’**** risolto il contratto di locazione con la sig.ra L., alla quale avevano concesso in locazione un negozio di due vani al piano terreno;

nonostante l’impegno assunto, i locali in questione erano stati consegnati soltanto in data ****, con quattordici mesi di ritardo rispetto a quanto pattuito;

che tale fatto aveva comportato per l’istante danni consistiti nella ritardata ultimazione dei lavori di ristrutturazione e della mancata disponibilità degli immobili;

lamentava fra l’altro, che i predetti avevano collocato al piano terra, lungo il muro che divide le rispettive proprietà, una tubazione per il passaggio del gas metano senza il rispetto delle distanze previste dall’art. 889 cod. civ.. Pertanto, l’istante conveniva in giudizio il G. e la C. dinanzi al Tribunale di Cuneo per sentirli condannare al risarcimento dei danni e all’eliminazione della predetta tubazione.

I convenuti, costituendosi in giudizio, chiedevano il rigetto della domanda, osservando che l’attore era a conoscenza della situazione locativa dell’immobile, per cui la clausola contrattale con cui i venditori avevano garantito la disponibilità del cespite doveva interpretarsi nel senso che i medesimi avevano inteso garantire l’assenza di impedimenti alla compravendita; per quanto riguardava la tubazione, doveva ritenersi costituita una servitù per destinazione del padre di famiglia. Con sentenza del 10 dicembre 1998 il Tribunale accoglieva la domanda. Con sentenza dep. il 11 febbraio 2004 la Corte di appello di Torino rigettava l’impugnazione proposta dai convenuti.

Secondo i giudici di appello la clausola contrattuale inserita nella scrittura privata del (OMISSIS), con cui i venditori avevano garantito la libera disponibilità dell’immobile, non era generica nè di stile avendo con essa le parti inteso specificare la mancanza di liti in corso, mentre nel contratto preliminare era stato precisato che il contratto di locazione intercorso con la L. era stato risolto; d’altra parte, non era stata neppure censurata la l’affermazione contenuta nella decisione di primo grado, secondo cui nessuna conseguenza poteva derivare all’appellato dalla conclusione della conciliazione giudiziale intervenuta con il locatario, trattandosi di atto negoziale e non di provvedimento opponibile ai sensi dell’art. 111 cod. proc. civ..

La determinazione del danno, consistito nel rallentamento dell’esecuzione dei lavori provocata dall’occupazione dell’immobile, era stata correttamente quantificata dal consulente tecnico, tenendo conto del costo delle attrezzature necessarie per il cantiere, mentre le obiezioni sollevate dagli appellanti in ordine alla non necessità del nolo di gru, erano prive di fondamento, posto che il cantiere era stato utilmente smantellato solo ad avvenuta esecuzione dei lavori.

Infine per quel che concerneva la tubazione del gas, i Giudici dichiaravano inammissibile il motivo, non avendo gli appellanti censurato l’affermazione del Tribunale secondo cui i medesimi non avevano provato l’impossibilità di installare la tubazione altrove.

Avverso tale decisione propongono ricorso per cassazione G. F. e C.M. sulla base di due motivi illustrati da memoria.

Resiste con controricorso l’intimato.

Motivi della decisione

Con il primo motivo i ricorrenti, lamentando violazione e falsa applicazione degli artt. 1362 e 1366 cod. civ. nonchè insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia (art. 360 c.p.c., n. 5), censurano la decisione gravata che, nell’interpretare la volontà delle parti, non aveva preso in alcuna considerazione le specifiche censure sollevate con l’atto di appello;

non aveva considerato che l’attore era a conoscenza che la causa di finita locazione era in corso, il magazzino era occupato e che pertanto i venditori non avrebbero potuto garantire la disponibilità dell’immobile: tali circostanze erano rilevanti al fine di procedere, alla stregua del complessivo comportamento delle parti, all’interpretazione del termine “libera disponibilità” secondo buona fede; mentre i ricorrenti non avevano mai sostenuto che la conciliazione fosse efficace nei confronti dell’attore – e per tale motivo non avevano contestato l’affermazione al riguardo formulata dal tribunale – erano rilevanti le prove articolate dai convenuti per dimostrare che il R. era a conoscenza della situazione di fatto in cui versava l’immobile de quo; la Corte non aveva motivato circa la mancata ammissione dei capi di prova articolati con la memoria del 21-1-1995 con richiesta ribadita nell’atto di appello e nelle conclusioni definitive.

Per quanto riguardava il risarcimento dei danni, la motivazione non aveva risposto alle precise critiche sollevate con l’atto di appello:

il consulente non aveva tenuto conto delle risultanze delle deposizioni testimoniali, da cui era emerso che il rifacimento della soletta superiore non era stato affatto pregiudicato; i testi avevano evidenziato che i lavori erano proseguiti e non avevano subito ritardi; il consulente aveva adottato dei conteggi astratti senza considerare uomini e mezzi in concreto messi a disposizione dall’attore. La Corte non aveva risposto alle censure sollevate a proposito dell’errato conteggio della superficie del locale, non aveva motivato la mancata ammissione dei mezzi istruttori volti a dimostrare l’esistenza di accordi autonomi fra le parti privi di efficacia transattiva: il che avrebbe comportato l’applicazione dell’art. 1227 cod. civ., atteso che era stato l’attore con il suo comportamento ad impedire la liberazione dell’immobile. Il motivo è infondato.

Occorre premettere che per quanto concerne l’interpretazione della clausola contrattuale con cui i convenuti avevano garantito la disponibilità dell’immobile i ricorrenti, pur lamentando violazioni di legge sostanziale e vizi di motivazioni, denunciano in sostanza non soltanto l’inosservanza dei criteri ermeneutici ma anche l’error in procedendo concernente l’omesso esame delle censure sollevate con l’atto di appello.

Orbene, sotto tale profilo la denuncia è inammissibile non solo perchè con il ricorso sarebbe stata necessario dedurre la violazione dell’art. 112 cod. proc. civ. per omesso esame ma anche perchè, per il principio di autosufficienza del ricorso per cassazione, i ricorrenti avrebbero dovuto trascrivere il testo dei motivi di appello, in modo da consentire alla Corte di verificarne la specificità.

Per quanto concerne la mancata considerazione del comportamento complessivo delle parti nell’interpretazione della richiamata clausola contrattuale con riferimento alla conoscenza da parte dell’attore della situazione locativa dell’immobile venduto, secondo quanto richiesto di provare con i mezzi istruttori articolati, anche qui va sottolineato il difetto di autosufficienza del ricorso, posto che il ricorrente non ha ottemperato all’onere di trascrivere il testo delle circostanze capitolate in modo da consentire alla Cassazione di verificarne la decisività o meno, mentre del tutto irrilevante è il difetto di motivazione in merito al rigetto di tali istanze, posto che in tema di errores in procedendo il giudice di legittimità, che è anche giudice del fatto, deve verificare l’esistenza del vizio denunciato attraverso l’esame diretto degli atti, indipendentemente dalla motivazione adottata dal giudice di merito.

Per quel che concerne la determinazione del danno, che è stata compiuta con riferimento all’accertato rallentamento dei lavori, anche qui il ricorso difetta di autosufficienza, posto che: i ricorrenti, pur facendo riferimento alle critiche che con i motivi di appello avevano formulato alla consulenza tecnica, non hanno specificamente indicato tali censure in modo da consentire alla Corte di verificarne la rituale proposizione; inoltre, avrebbero dovuto trascrivere il testo delle deposizioni testimoniali di cui il consulente non avrebbe tenuto conto – nella sentenza impugnata si fa riferimento soltanto alla deposizione della teste L. e al suo mancato esame che gli appellanti avrebbero dedotto nei motivi- dimostrando gli errori che il consulente avrebbe compiuto previa trascrizione altresì del testo integrale e non per stralci della stessa consulenza; ancora – si ribadisce – non è riportato integralmente il testo dei mezzi istruttori articolati. Con il secondo motivo i ricorrenti, lamentando violazione e falsa applicazione dell’art. 342 cod. proc. civ., censurano la sentenza laddove aveva dichiarato inammissibile il motivo con cui era stata ritenuta illegittima la tubazione del gas collocata sotto il muro comune sul rilievo che non era stata specificamente contestata la circostanza affermata dal Tribunale secondo cui i convenuti non avevano provato l’impossibilità di installarla altrove: il motivo era sufficientemente specifico, posto che si era dedotta l’inapplicabilità al condominio delle distanze prescritte dall’art. 889 cod. civ. per la prevalenza delle norme relative alle cose comuni, non essendo necessario che tutte la argomentazioni contenute nella sentenza impugnata debbano essere censurate, quando non si tratti di autonome rationes decidendi idonee a sorreggere la decisione. Il che non poteva dirsi a proposito della concreta impossibilità di installare altrove la tubazione, circostanza dalla quale non dipendeva la prevalenza della disciplina sul condominio.

Il motivo infondato.

La sentenza ha implicitamente fatto corretta applicazione del principio secondo cui in materia condominiale le norme relative ai rapporti di vicinato, tra cui quella dell’art. 889 cod. civ., trovano applicazione rispetto alle singole unità immobiliari soltanto in quanto compatibili con la concreta struttura dell’edificio e con la particolare natura dei diritti e delle facoltà dei singoli proprietari; pertanto, qualora esse siano invocate in un giudizio tra condomini, il giudice di merito è tenuto ad accertare se la loro rigorosa osservanza non sia nel caso irragionevole, considerando che la coesistenza di più appartamenti in un unico edificio implica di per sè il contemperamento dei vari interessi al fine dell’ordinato svolgersi di quella convivenza che è propria dei rapporti condominiali: dunque, la concreta impossibilità di installare altrove la tubazione, conseguente alla peculiarità dell’ubicazione degli appartamenti facenti parte del condominio, costituiva il presupposto necessario per verificare se nella specie potessero trovare o meno applicazione le norme sulle distanze, per cui in mancanza di espressa contestazione della circostanza, affermata dal Tribunale, era da ritenere inammissibile la doglianza che, pur deducendo la prevalenza delle norme sulle cose comuni, non aveva censurato l’argomentazione decisiva per escludere l’inapplicabilità delle distanze prescritte dal citato art. 899 c.c.. Il ricorso va rigettato. Le spese della presente fase vanno poste in solido a carico dei ricorrenti, risultati soccombenti.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso.

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *

diciassette + 1 =