Assemblea dei condomini negli edifici: impugnazioni e validita’

Tribunale Salerno, Sezione I, Sentenza del 27 settembre 2010

Svolgimento del processo

Con citazione notificata l’8 gennaio 2008 XXX, qualificatosi proprietario di porzione esclusiva sita nel fabbricato costituente il CONDOMINIO YYY SALERNO, ha convenuto il medesimo Condominio, per sentir dichiarare l’invalidità della delibera assembleare del 14 dicembre 2007, per mancata conoscenza dei millesimi attribuiti agli eredi Gambardella e per le lacune della verbalizzazione assembleare quanto alla indicazione dei condomini presenti e votanti; il ricorrente si duole altresì del contenuto della delibera impugnata, laddove essa ratifica l’attività processuale compiuta dall’Avvocato A.D’Ascoli in un giudizio tra lo stesso attore e il condominio.

Il Condominio convenuto si costituiva solo in limine litis, in prossimità dell’udienza di precisazione delle conclusioni, deducendo l’infondatezza dell’impugnativa.

La causa è stata riservata in decisione ex artt. 190 e 281 quinquies c.p.c. all’udienza del 24 maggio 2010.

L’impugnativa è infondata.

Non ha alcun rilievo invalidante l’assunto che la proprietà dei ccdd. Eredi G. non risulta dalle tabelle millesimali utilizzate dal Condominio convenuto.

L’approvazione delle tabelle millesimali costituisce atto meramente ricognitivo dei criteri stabiliti dalla legge (artt. 1123 e ss. c.c.) e perciò esse non possono che riconoscere l’esattezza delle operazioni di calcolo della proporzione tra il valore della quota e quello del fabbricato; in sintesi, nelle tabelle la misura delle quote risulta determinata in forza di una precisa disposizione di legge, salva la loro rivedibilità ex art. 69 disp att. c.p.c. (questione tuttavia estranea a questo giudizio). L’approvazione del risultato di una operazione tecnica non importa la risoluzione o la preventiva eliminazione di controversie, di discussioni o di dubbi: il valore di una cosa è quello che è e il suo accertamento non implica alcuna operazione volitiva, ragion per cui il semplice riconoscimento che le operazioni sono state compiute in conformità al precetto legislativo non può qualificarsi attività negoziale. Il fine dei condomini, quando approvano il calcolo delle quote, non è quello di rimuovere l’incertezza sulla proporzione del concorso nella gestione del condominio e nelle spese: incertezza che non esiste perchè il rapporto non può formare oggetto di discussione, dovendo essere determinato sulla base di precise disposizioni; il fine dei condomini è solo di quello di prendere atto della traduzione in frazioni millesimali di un rapporto di valori preesistente e per conseguire questo scopo non occorre un negozio il cui schema contempla come intento tipico l’eliminazione dell’incertezza mediante accertamento e declaratoria della situazione preesistente. In definitiva, la deliberazione che approva le tabelle millesimali non si pone come fonte diretta dell’obbligo contributivo del condomino, che è nella legge prevista, ma solo come parametro di quantificazione dell’obbligo, determinato in base ad un valutazione tecnica; caratteristica propria del negozio giuridico è la conformazione della realtà oggettiva alla volontà delle parti: l’atto di approvazione della tabella, invece, fa capo ad una documentazione ricognitiva di tale realtà, donde il difetto di note negoziali (cfr. Corte di Cassazione, S. U., n.18477 del 09/08/2010).

Più volte la giurisprudenza ha perciò evidenziato come (Cass. 3264/2005; 6202/98; 431/90; 5794/83), l’esistenza e la completezza della tabella millesimale non costituisce requisito di validità delle delibere assembleari, dato che il criterio per la determinazione delle singole quote preesiste alle tabelle, derivando dal rapporto tra il valore dell’intero edificio e quello della proprietà singola; rapporto che, nella specie, tra la proprietà G. e il fabbricato condominiale, non risulta allegato e provato che sia stato non correttamente determinato ed applicato.

Per di più, l’attore si duole che questi terzi G. vengano identificati collettivamente ed impersonalmente come “eredi” in sede di convocazione assembleare. Secondo invero un orientamento, al quale ha aderito la S.C. con la sentenza Cass. 17 aprile 1969 n. 1215, ove gli eredi non dovessero rendersi attivi, correttamente l’amministratore indirizza l’avviso di convocazione dell’assemblea “collettivamente ed impersonalmente agli eredi all’ultimo domicilio del defunto, anche se sia passato l’anno dal decesso, in applicazione analogica dell’art. 303 c.p.c., il quale rivelerebbe l’atteggiamento del legislatore di fronte alla morte del protagonista di un rapporto. In senso contrario si può osservare che la regola stabilita dall’art. 303 c.p.c., la quale prevede come destinatari delle notifiche, dopo il decesso della parte, gli eredi (qualora ignoti) “collettivamente ed impersonalmente” non solo è coordinata al rilievo che i successori nel processo sono soltanto gli eredi (mentre nel condominio il successore può essere anche un legatario), ma, in quanto è preordinata alla regolarità della prosecuzione del giudizio del quale era parte il defunto, costituisce una norma speciale propria del diritto processuale, che non può essere ritenuta applicabile (tra l’altro a pena di nullità) al di fuori del processo. è pertanto, irrilevante il fatto che, secondo quanto sostenuto in dottrina, una lettera diretta agli eredi richiamerebbe l’attenzione e verrebbe subito aperta, a differenza di una lettera indirizzata al defunto. Secondo un altro orientamento, al quale ha aderito la sentenza della S.C. 29 luglio 1978 n. 3798, se si ammette che l’amministratore, per effetto della mancata osservanza dell’onere di indicazione e dimostrazione della propria qualità da parte del nuovo condomino, non può indirizzare a lui la comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea e, tuttavia, per rendere valida la costituzione dell’assemblea, deve mandare l’avviso a tutti i condomini, l’antinomia non può essere risolta se non ritenendo che l’amministratore adempie al suo obbligo inviando l’avviso all’ultimo domicilio, dove, in base al criterio dell’id quod plerumque accidit, potrà verosimilmente essere rinvenuto qualcuno (successore oppure non) che possa portare l’avviso a conoscenza degli interessati e sincerandosi quindi della ricezione dell’avviso da parte di persona addetta a quel domicilio, poco importando, poi, che la persona che riceve l’avviso lo faccia effettivamente pervenire all’abitazione degli eredi. Secondo la più recente Cassazione civile , sez. II, 22 marzo 2007, n. 6926, con l’invio dell’avviso ad un condomino di cui è già certo il decesso si risolve, però, il problema della regolarità della convocazione della assemblea attraverso una finzione. A ciò si aggiunge che la fictio si rivela comunque inutile, ed il problema non può considerarsi neppure formalmente risolto, quando all’ultimo indirizzo del condomino defunto non vi sia chi possa materialmente ricevere l’avviso. Alla Corte Suprema è sembrato, pertanto, preferibile ritenere che l’amministratore il quale sia a conoscenza del decesso di un condomino, fino a quando gli eredi non gli manifesteranno la loro qualità, non avendo utili elementi di riferimento e non essendo obbligato a fare alcuna particolare ricerca, non sarà tenuto ad inviare alcun avviso. In senso contrario non si potrebbe invocare il fatto che, in base all’art. 1136 c.c., comma 6, l’assemblea non può deliberare se non risulta che tutti i condomini sia stati avvisati, in quanto tale norma presuppone, per la sua applicabilità, che i condomini siano noti all’amministratore. Ugualmente, non si potrebbe osservare che, a differenza di quanto si verifica nell’ipotesi di alienazione dell’immobile non comunicata, in cui all’amministratore non potrebbe essere rimproverato nulla perché non è a conoscenza del mutamento di proprietà, nel caso in esame l’amministratore è a conoscenza del decesso (perché, se non lo fosse, egli assolverebbe i suoi compiti inviando l’avviso al condomino che ritiene, incolpevolmente, ancora in vita), per sostenere che è tenuto a ricercare gli eredi. A prescindere dal fatto che è da dimostrare il fondamento giuridico di tale obbligo, è sufficiente osservare che a seguito della notizia della morte di un condomino l’amministratore viene soltanto a sapere che si è aperta una successione, ma non anche se la stessa è destinata ad essere regolata in base alle norme sulla successione legittima o testamentaria, né chi siano i chiamati nelle due ipotesi e chi abbia effettivamente accettato l’eredità, diventando in tal modo erede e legittimato a partecipare alle assemblee condominiali e, di conseguenza, titolare del diritto alla convocazione. A tal fine va rilevato che nessun elemento utile potrebbe essere ricavato dalla denuncia di successione, consultabile presso gli uffici finanziari o ipotecari, dal momento che la stessa è irrilevante ai fini della accettazione dell’eredità. Né sembra che l’amministratore potrebbe richiedere la nomina di un curatore all’eredità giacente ai sensi dell’art. 528 c.c.

Nessuna invalidità è riscontrabile altresì rispetto al verbale di assemblea, dal quale emergono tutte le condizioni di validità della deliberazione, senza incertezze o dubbi.

Il verbale del 14 dicembre 2007 contiene l’elenco nominativo dei partecipanti intervenuti di persona o per delega, indica i nomi dei condomini assenzienti e di quelli dissenzienti, con i rispettivi valori millesimali, e tale individuazione consente la verifica della esistenza dei quorum prescritti dall’art. 1136 c.c..

L’attore si lamenta della mancata riproduzione nel verbale dell’indicazione nominativa dei singoli condomini votanti, favorevoli e contrari; non risulta tuttavia impedito il controllo sulla sussistenza di della maggioranza richiesta dall’art. 1136 c.c.; d’altro canto, poiché il verbale è narrazione dei fatti nei quali si concreta la storicità di un’azione, esso deve attestare o “fotografare” quanto avviene in assemblea; pertanto, non incide sulla validità del verbale la mancata indicazione, in esso, del nome dei votanti, se a tale ricognizione e rilevazione non ha proceduto l’assemblea stessa, nel corso dei suoi lavori, giacché questa incompletezza non diminuisce la possibilità di controllo aliunde della regolarità del procedimento e delle deliberazioni assunte.

Circa la delibera con cui l’assemblea ha deciso di ratificare la costituzione in giudizio dell’Avvocato D’Ascoli nel giudizio corrente fra il Condominio ed il XXX stesso, trattasi evidentemente – in ragione della riconosciuta estensibilità al condominio del disposto dell’art. 2372 c.c. di portata generale in materia societaria – di decisione con riguardo alla quale l’attore verte in situazione di conflitto di interessi, sicché il XXX non poteva concorrere col suo voto a determinare la maggioranza assembleare al riguardo e non ha poi legittimazione ad impugnare la relativa deliberazione. Peraltro, non appare dubitabile che l’assemblea, ai sensi degli artt. 1131 e 1135 c.c., nell’esercizio dei poteri di gestione del condominio, abbia il potere di ratificare l’iniziativa assunta dall’amministratore di agire in giudizio e di dare mandato ad un difensore (arg. anche dall’art. 182, comma 2°, c.p.c.).

Va aggiunta un’ultima argomentazione per ribadire l’infondatezza dei motivi di impugnazione. L’attore parte dal convincimento che debba essere il convenuto Condominio a dar prova della validità della deliberazione impugnata, sotto il profilo della regolarità dei suoi requisiti di convocazione e di costituzione assembleari. Tale convincimento circa il profilo processuale dall’onere della prova gravante in tema di invalidità delle deliberazioni assembleari ex art. 1137 c.c. andrebbe probabilmente rimeditato dopo l’assetto dato ai risvolti sostanziali dell’istituto da Cass., sez. un., 7 marzo 2005, n. 4806.

Com’è noto, le Sezioni unite, con la sentenza n. 4806/2005, componendo il contrasto di decisioni esistente per lo meno a far tempo dall’anno 2000, indicarono che la mancata comunicazione a taluno dei condomini dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale dovesse comportare non la nullità, ma l’annullabilità della delibera condominiale, con conseguente soggezione dell’impugnazione al termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137, comma 3, c.c.. Riprendendo la ricostruzione operata da parte della dottrina, la Corte ritenne che le cause di nullità delle delibere assembleari condominiali fossero riferibili ai soli vizi collegati alla sostanza degli atti, vale a dire alla impossibilità o alla illiceità dell’oggetto derivanti dal difetto di attribuzioni in capo all’assemblea stessa; mentre vanno intese come deliberazioni annullabili quelle assunte dall’assemblea senza l’osservanza delle forme prescritte dall’art. 1136 c.c. per la convocazione, la costituzione, la discussione e la votazione in collegio, ma pur sempre nei limiti delle attribuzioni specificate dagli artt. 1120, 1121, 1129, 1132, 1135 c.c.. Da ciò discende la configurazione della mancata convocazione del condomino come vizio procedimentale, da cui ha origine la semplice annullabilità della delibera, rimettendosi la tutela da essa alla tempestiva iniziativa del condomino non convocato.

In verità, l’art. 1136 c.c. non prescrive particolari modalità di notifica ai condomini dell’avviso di convocazione per la regolarità delle relative assemblee; la comunicazione può quindi essere fatta anche oralmente, in base al principio della libertà delle forme, salvo che non sia il regolamento a prescrivere prescriva particolari modalità di notifica . Parimenti, la prova della convocazione può fondarsi anche su univoci elementi dai quali risulti che il condomino abbia in concreto ricevuta notizia dell’assemblea.

Anche in tema di comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea di un condominio opera, del resto, la presunzione di conoscenza ex art. 1335 c.c. degli atti recettizi in forma scritta giunti all’indirizzo del destinatario, per il solo fatto oggettivo dell’arrivo dell’atto nel luogo indicato da tale norma. L’onere di provare l’avvenuto recapito all’indirizzo del destinatario è, in tal caso, a carico del mittente, salva la prova da parte del destinatario medesimo dell’impossibilità di acquisire in concreto l’anzidetta conoscenza per un evento estraneo alla sua volontà.

Nel passato ormai remoto, si era sostenuto, in generale, che il condomino che chiedesse l’accertamento dell’invalidità di una deliberazione dell’assemblea condominiale avrebbe dovuto fornire la prova negativa che le regole circa la formazione della volontà assembleare non fossero state rispettate (Cass. 8 marzo 1975 n. 869; Cass. 9 luglio 1975 n. 2696; Cass.27 giugno 1978 n. 3169). In particolare, avrebbe quindi dovuto provare il condomino ricorrente la mancata convocazione per l’assemblea dei condomini (così Cass. 14 marzo 1987, n. 2658).

Più articolatamente, Cass. 19 novembre 1992, n. 12379 aveva affermato che, se il condomino, il quale deduca l’invalidità della deliberazione, deve dar lui prova della violazione delle regole procedimentali, incombe viceversa sul condominio l’onere di dimostrare che tutti i condomini siano stati tempestivamente avvisati della convocazione, non potendo porsi a carico del singolo condomino ricorrente l’onere di una dimostrazione negativa quale quella della mancata osservanza dell’obbligo di tempestivo avviso all’universalità dei condomini.

Una volta però che la mancata convocazione all’assemblea è stata decisamente qualificata dai giudici come vizio procedimentale, incidente sul processo formativo della volontà assembleare e da cui ha origine la semplice annullabilità della delibera, il condomino ricorrente che chieda l’annullamento ex art. 1137 c.c. non dovrebbe potersi più limitare ad allegare di non aver ricevuto l’avviso, e dovrebbe piuttosto avere l’onere di dedurre e provare, in caso di contestazione, i fatti dai quali l’omessa comunicazione risulti, secondo i principi generali in tema di annullamento dell’atto. Questa conclusione appare coerente anche con le regole di distribuzione del carico istruttorio poste dall’art. 2697, 1° e 2° comma, c.c., spettando al condomino ricorrente di provare l’elemento costitutivo della invalidità della deliberazione impugnata.

Né sembra decisiva l’obiezione che così si accolla al condomino attore la prova negativa dell’inosservanza dell’ obbligo di convocazione. L’onere probatorio gravante, a norma del citato art. 2697 c.c., su chi intenda far valere in giudizio un diritto (come su chi eccepisca la modifica o l’estinzione del diritto da altri vantato), non subisce invero deroga nemmeno quando abbia a oggetto fatti negativi, in quanto la negatività dei fatti oggetto della prova non esclude né inverte il relativo onere, gravando esso pur sempre sulla parte che faccia valere il diritto di cui il fatto, pur se negativo, ha però carattere costitutivo. Non essendo certamente possibile la materiale dimostrazione di un fatto non avvenuto, la relativa prova può piuttosto esser data mediante dimostrazione di uno specifico fatto positivo contrario, o anche mediante presunzioni dalle quali possa desumersi il fatto negativo.

La tardiva costituzione del Condominio, avvenuta nell’imminenza della decisione della causa, ed il comportamento preprocessuale osservato dalle parti, connotato da forte, litigiosità, tale certamente da favorire causalmente il promovimento della causa, giustificano la compensazione delle spese processuali.

P.Q.M.

Il TRIBUNALE DI SALERNO, definitivamente pronunciando in ordine alla causa in epigrafe

rigetta la domanda proposta da XXX nei confronti del CONDOMINIO YYY SALERNO;

compensa tra le parti le spese processuali sostenute.

Così deciso in Salerno il 27 settembre 2010

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