3 sentenze della Cassazione sulle potenzialità edificatorie dei terreni in seguito ad autorizzazioni amministrative

Cass. civ. Sez. V, Sent., 02-03-2011, n. 5071

Svolgimento del processo

Nel 1993, M.A. rivendette i diritti che gli spettavano su di un terreno sul quale insisteva un fabbricato che era stato costruito senza licenza edilizia prima del suo acquisto. L’Ufficio delle Imposte Dirette ritenne che con la rivendita, effettuata dopo aver provveduto alla sanatoria, il M. avesse realizzato una plusvalenza tassabile ai sensi del D.P.R. n. 917 del 1986, art. 81, comma 1, lett. a), ed accertò corrispondenti maggiori imposte Irpef, Ilor e S.S.N.. Il M. impugnò l’avviso sostenendo che la norma invocata non era applicabile, perchè egli non aveva effettuato alcuna opera per rendere edificabile il terreno, essendosi limitato ad assolvere all’onere della sanatoria relativa ad una costruzione già esistente. Le commissioni di merito hanno accolto la tesi del contribuente. L’agenzia delle Entrate ricorre per la cassazione della sentenza della CTR con un motivo di violazione di legge. Parte intimata resiste con controricorso.

Motivi della decisione

Il D.P.R. n. 917 del 1986, art. 81, comma 1, nella formulazione applicabile ratione temporis, recita: “Sono redditi diversi … le plusvalenze realizzate mediante lottizzazione di terreni, o l’esecuzione di opere intese a renderli edificabili e la successiva vendita, anche parziale, dei terreni o degli edifici…”. La CTR ha osservato che “nella specie non c’è stata l’esecuzione da parte del ricorrente della costruzione abusiva, anche se per contratto ha pagato gli oneri derivanti dalla sanatoria. L’Ufficio sostiene che il ricorrente ha eseguito “spese intese a rendere edificabili i terreni”, ma di queste non si da alcuna prova o documentazione.

L’Ufficio sostiene che le pratiche intese a formalizzare la proprietà in nome del ricorrente legittimano la pretesa fiscale. Il Collegio non ravvisa in questo fatto un collegamento con l’art. 81, inteso alla realizzazione di una plusvalenza, ma vede in esso solo un obbligo contrattuale e logico da perseguire”.

Col ricorso per cassazione (che deduce violazione dell’art. 81, comma 1, lett. a citato) si sostiene che il pagamento della oblazione effettuato dal contribuente allo scopo di ottenere la sanatoria dell’immobile insistente sul terreno poi rivenduto deve ricomprendersi fra le “opere intese a renderlo edificabile”, “non vedendosi per quale motivo il termine “opera” debba intendersi solo in senso fisico”.

Il motivo è fondato. La formula normativa rende evidente che il presupposto impositivo contemplato è il conseguimento di una plusvalenza derivante dalla rivendita di un terreno reso intenzionalmente edificabile da un operatore economico non professionale. Presupposto ordinariamente realizzato mediante l’ottenimento della concessione edilizia, subordinata all’assolvimento degli oneri di urbanizzazione, ovvero all’esecuzione di opere di urbanizzazione convenzionate col Comune titolare del potere di autorizzare lo sfruttamento edilizio del terreno. La L. n. 47 del 1985, in presenza di determinate condizioni fattuali, ha consentito l’uso di costruzioni realizzate senza licenza prima del 31 ottobre 1983 mediante la istanza di sanatoria ed il pagamento della prevista oblazione. La concessione in sanatoria, legittimando la costruzione dal punto di vista urbanistico, conferisce all’immobile la qualità giuridica e l’appetibilità commerciale quali sarebbero state se fosse stata preventivamente ottenuta la licenza. La pratica di condono inserisce l’area dell’immobile fra quelle giuridicamente idonee all’edificazione, e non è ragionevole ritenere che la plusvalenza realizzata mediante l’originaria osservanza della legge sia fiscalmente penalizzata rispetto a quella ottenuta con un ravvedimento successivo.

Va dunque accolto il ricorso, cassata la sentenza impugnata e decisa la causa nel merito – non essendo necessari altri accertamenti di fatto – col rigetto dell’originario ricorso introduttivo della lite.

La novità della questione giustifica la compensazione delle spese di tutto il processo.

P.Q.M.

Accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e – decidendo nel merito – rigetta l’originario ricorso del contribuente, introduttivo della lite. Compensa le spese dei tutto il processo.

Cass. civ. Sez. V, Sent., 02-03-2011, n. 5072

Svolgimento del processo

C.E. vendette nel 1999 un immobile inserito in area qualificata edificatoria da una variante di piano regolatore, deliberata dal Comune di Avezzano del 1977, che venne definitivamente approvata nel 2000. Con la dichiarazione dei redditi 1999, egli espose la plusvalenza realizzata ai sensi del D.P.R. n. 917 del 1986, art. 81, comma 1, lett. b, e provvide al versamento dell’acconto del 20% su di essa dovuto, pari a L. 150.243.000. Nel 2002, assumendo che l’imposta non fosse applicabile, ne chiese il rimborso, ed impugnò il silenzio rifiuto dell’Amministrazione. Il ricorso fu respinto in primo grado ma accolto in appello. L’Agenzia delle Entrate ricorre per la cassazione della sentenza della CTR. Il contribuente resiste con controricorso.

Motivi della decisione

Nella formulazione applicabile ratione temporis, il D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, art. 81, comma 1, lett. b), considera “redditi diversi, se non costituiscono redditi di capitali ovvero se non sono conseguiti nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, nè in relazione alla qualità di lavoratore dipendente:

… le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione”.

La CTR ha ritenuto fondata la domanda di rimborso sul rilievo che “nella specie è pacifico in causa che, al momento della cessione del terreno in oggetto (26/11/99) lo strumento urbanistico (variante di Piano) che doveva rendere “suscettibile” di utilizzazione edificatoria l’area in parola, non si era “perfezionato”, in quanto ancora all’esame della Regione, e quindi non era “vigente”.

L’Agenzia deduce violazione di legge, assumendo che la corretta interpretazione della norma in riferimento debba far considerare tassabili le plusvalenze realizzate con la cessione di terreni compresi in aree edificabili in base agli strumenti urbanistici adottati dal Comune ancorchè questi ultimi non siano ancora entrati in vigore in pendenza dell’atto di approvazione della Regione e della adozione dei piani particolareggiati.

Il motivo è fondato.

Nelle more del giudizio, il D.L. 4 luglio 2006, n. 223, art. 36, comma 2, (convertito dalla L. 4 agosto 2006, n. 248) ha stabilito che: “ai fini dell’applicazione del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, del D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, e del D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, un’area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall’approvazione della regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo”. Definendo i contrasti giurisprudenziali suscitati dalla formulazione letterale delle disposizioni legislative richiamate, con le sentenze nn. 25505 e 25506, depositate il 30 novembre 2006, le sezioni unite di questa Corte hanno riconosciuto che, a seguito dell’entrata in vigore di tale norma “interpretativa”, “un’ area è da considerarsi fabbricabile ai fini fiscali se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall’approvazione della Regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo”, dovendosi valorizzare il rilievo che “già l’avvio della procedura per la formazione del PRG determina una impennata di valore, pur con tutti i necessari distinguo riferiti alle zone e alla necessità di ulteriori passaggi procedurali”.

Va dunque accolto il ricorso e, poichè non sono necessari altri accertamenti di fatto, decisa la causa nel merito col rigetto del ricorso introduttivo della lite.

Poichè la questione posta dal ricorso è stata risolta sulla base di una disposizione normativa entrata in vigore dopo il giudizio d’appello, è giustificata la compensazione delle spese dell’intero processo.

P.Q.M.

Accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e – decidendo nel merito – rigetta il ricorso del contribuente introduttivo della lite.

Compensa fra le parti le spese di tutto il processo.

Cass. civ. Sez. V, Sent., 02-03-2011, n. 5073

Svolgimento del processo

In data 5 giugno 2001, A. e P.G.F. vendettero un terreno inserito dal vigente P.R.G. del Comune di Fumane in “zona residenziale di espansione”. Sulla plusvalenza dichiarata ai sensi del D.P.R. n. 917 del 1986, art. 81, comma 1, lett. b, pagarono imposte Irpef rispettivamente di Euro 12.697 e 25.394. Successivamente ne chiesero il rimborso, sull’assunto che il Ministro per i Beni Culturali ed Ambientali aveva annullato l’autorizzazione sindacale al progetto di variante di completamento al piano di lottizzazione riguardante i terreni oggetto di compravendita, facendo venir meno il presupposto della imposizione.

Formatosi il silenzio rifiuto, lo impugnarono producendo comunicazione del Comune di Fumane che attestava che, in data 6 giugno 2001, sui terreni era stato apposto vincolo di inedificabilità. I ricorsi, riuniti, vennero respinti in primo grado ma accolti in appello. L’Agenzia delle Entrate ricorre con due motivi per la cassazione della sentenza della CTR. I contribuenti resistono con controricorso.

Motivi della decisione

Nel giudizio di primo grado, i contribuenti produssero sentenza del TAR del Veneto 13.07.2002 che aveva respinto il ricorso proposto dalla società Immobiliare propria dante causa avverso il decreto del Ministro dei Beni Culturali che aveva annullato l’autorizzazione del Sindaco del Comune di Fumane relativa al progetto di variante di completamento al piano di lottizzazione riguardante i terreni oggetto di compravendita. La CTP respinse il ricorso sul rilievo che non era stato provato che la pronuncia del TAR Veneto fosse divenuta irrevocabile. La CTR, rilevato che era stata prodotta in appello attestazione del Consiglio di Stato concernente il passaggio in giudicato di quella sentenza, ha accolto il gravame.

Coi motivi di ricorso si deduce violazione del D.P.R. n. 917 del 1986, art. 81, comma 1, lett. b, e vizio di motivazione insufficiente o contraddittoria. Si sostiene che in base alla norma invocata la suscettibilità edificatoria doveva apprezzarsi al momento della compravendita e non rileva che fosse successivamente venuta meno; e che il passaggio in giudicato della sentenza del TAR del Veneto che ha annullato l’autorizzazione sindacale al progetto di variante era irrilevante in causa, giacchè è pacifico che la destinazione a “zona residenziale di espansione” dell’area in questione, stabilita dal P.R.G., era venuta meno per effetto non di quella sentenza ma del vincolo di inedificabilità apposto da Comune di Fumane il 6 giugno 2001 (dopo la compravendita).

I motivi sono fondati.

Nella formulazione applicabile ratione temporis, il D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, art. 81, comma 1, lett. b), considera “redditi diversi, se non costituiscono redditi di capitali ovvero se non sono conseguiti nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, nè in relazione alla qualità di lavoratore dipendente:

… le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione”.

Nelle more del giudizio, il D.L. 4 luglio 2006, n. 223, art. 36, comma 2, (convertito dalla L. 4 agosto 2006, n. 248) ha stabilito che: “ai fini dell’applicazione del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, del D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, e del D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, un’area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall’approvazione della regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo”. Definendo i contrasti giurisprudenziali suscitati dalla formulazione letterale delle disposizioni legislative richiamate, con le sentenze nn. 25505 e 25506, depositate il 30 novembre 2006, le sezioni unite di questa Corte hanno riconosciuto che, a seguito dell’entrata in vigore di tale norma “interpretativa”, “un’ area è da considerarsi fabbricabile ai fini fiscali se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall’approvazione della Regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo”, dovendosi valorizzare il rilievo che “già l’avvio della procedura per la formazione del PRG determina una impennata di valore, pur con tutti i necessari distinguo riferiti alle zone e alla necessità di ulteriori passaggi procedurali”.

Nella specie, in base alla previsione del piano regolatore generale vigente al momento della compravendita, la astratta suscettibilità di utilizzazione edificatoria del terreno compravenduto sussisteva, ed influenzava positivamente il valore commerciale dell’immobile pur in presenza della incertezza indotta dal decreto ministeriale che aveva annullato l’autorizzazione sindacale al progettato piano di lottizzazione. Il decreto di annullamento era stato, del resto, impugnato, e la relativa causa venne definita soltanto dopo la compravendita, col passaggio in giudicato della sentenza del TAR del Veneto del 13.07,2002. La pendenza della lite dimostrava che l’aspettativa di edificabilità non era priva di concretezza. Sicchè il presupposto impositivo della norma (e cioè il fatto che il prezzo di cessione potesse incorporare un maggior valore di mercato conferito al bene dallo strumento urbanistico che consentiva di prevederne la edificabilità) era sussistente.

Va dunque accolto il ricorso, cassata la sentenza impugnata e – poichè non appaiono necessari altri accertamenti di fatto – respinti i ricorsi dei contribuenti introduttivi della causa.

Poichè la questione posta dal ricorso è stata risolta sulla base di una disposizione normativa entrata in vigore dopo il giudizio d’appello, è giustificata la compensazione delle spese dell’intero processo.

P.Q.M.

Accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e – decidendo nel merito – rigetta i ricorsi dei contribuenti introduttivi della lite.

Compensa fra le parti le spese di tutto il processo.

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *

5 × cinque =