Locazioni non abitative: il pagamento tardivo può costituire inadempimento grave e risolvere il contratto

App. Napoli Sez. II, 04-03-2011
Svolgimento del processo

Con atto di citazione dinanzi alla sezione distaccata di Aversa del Tribunale di S. Maria Capua Vetere, notificato il 16/20.12.2005 Ca.El. intimava lo sfratto per morosità a Fr.Ro., conduttore ad uso diverso da quello abitativo del locale sito in Trentola – Ducenta (Ce) alla via (…) per il canone mensile di Euro 206,582, deducendo il mancato pagamento dei canoni dei mesi di ottobre e novembre 2005.

Si costituiva alla prima udienza l’intimato il quale si opponeva alla convalida deducendo di aver offerto più volte i canoni per cui era lite alla locatrice la quale si era ingiustificatamente rifiutata di riceverli; deduceva altresì che il pagamento dei canoni di locazione avveniva quasi sempre tramite la sig.ra Ca.Ti., parente dell’intimante, la quale riceveva in nome e per conto di quest’ultima, senza rilasciare alcuna ricevuta, direttamente dalle mani del comparente il corrispettivo mensile; depositava altresì ricevuta di vaglia postale indirizzato alla locatrice di pagamento dei canoni oggetto di intimazione.

Denegata l’ordinanza provvisoria di rilascio, trasformato il rito, ammessa e raccolta prova testimoniale, esperito il libero interrogatorio dell’istante, all’udienza dell’11.3.2010, con sentenza n. 93/10 ex art. 281 sexies c.p.c., il Tribunale adito – evidenziando la sussistenza solo di un ritardo, neppure particolarmente significativo, di due mensilità e il documentato invio anche di vaglia postali per le due mensilità successive di dicembre 2005 e gennaio 2006, rigettava la domanda dichiarando integralmente compensate le spese di lite. Con ricorso in appello tempestivamente depositato il 15.9.10 Ca.El. impugnava la prefata pronuncia deducendo: 1) l’inapplicabilità nel caso di specie dell’art. 55 L. 392/78 vertendosi in tema di locazione ad uso diverso; 2) la mancata considerazione della clausola risolutiva espressa contenuta nell’at. 14 del contratto di locazione (“l’inadempienza da parte del conduttore di uno dei patti contenuti in questo contratto produrrà ipso iure la sua risoluzione”); 3) la gravita, contrariamente a quanto ritenuto dal Tribunale, dell’inadempimento ex art. 1455 c.c., considerato che al momento della prima udienza di comparizione del 17.1.2006 il conduttore era moroso nel pagamento di ben quattro canoni di locazione, avendo provveduto ad inviare i due canoni intimati con vaglia postale spedito solo la mattina stessa dell’udienza e quelli relativi ai due mesi successivi solo in seguito e sempre con vaglia postale; che peraltro il vaglia era stato anche rifiutato dall’odierna appellante con conseguente mancata liberazione del debitore; che non poteva condividersi l’omessa valutatone ad opera del Tribunale delle risultanze dell’espletata prova testimoniale posto che, tralasciando le deposizioni dei testi di comodo addotti dalla controparte (fratello e suocero del conduttore) e anche quella del marito della comparente, la teste Ca.Im., aveva confermato che il conduttore non si era recato presso la sua abitazione (come avveniva in precedenza) per provvedere al pagamento dei canoni intimati e di essersi vanamente recata più volte presso il locale oggetto di lite, adibito a bar, per sollecitarne la corresponsione, avvalorando il doloso comportamento del conduttore; tanto dedotto, l’appellante chiedeva, in riforma della sentenza gravata, di dichiarare risolto il contratto di locazione inter partes per inadempimento del conduttore, con vittoria di spese del doppio grado.

Fissata l’udienza di discussione e ritualmente notificato il ricorso, l’appellato si costituiva in data 22.11.2010 (tardivamente, essendo la prima udienza fissata al 24.11.2010) impugnando il gravame ed evidenziando, dopo aver ribadito che la locatrice aveva rifiutato senza legittimo motivo il pagamento dei canoni intimati, che in ogni caso correttamente il Tribunale aveva tenuto conto, nella valutazione della gravita dell’inadempimento, del comportamento tenuto dal debitore anche dopo la notifica dell’atto di citazione; che pertanto l’adempimento tardivo – causato dal comportamento ostativo della locatrice – era di scarsa entità; che andava semmai riformato il capo concernente il regime delle spese processuali ingiustamente compensate e non poste a carico della controparte soccombente; tanto dedotto, chiedeva di rigettare l’appello principale e, spiegando appello incidentale, di condannare la controparte al pagamento delle spese di primo grado, oltre che di quelle del presente con distrazione.

Motivi della decisione

In via preliminare va rilevata l’inammissibilità del gravame incidentale essendosi l’appellato costituito tardivamente.

Nel merito l’appello principale è fondato e merita, pertanto, accoglimento. Occorre in primo luogo osservare come la clausola risolutiva espressa invocata dalla parte appellante – per la sua palese genericità ed omnicomprensività – appaia meramente di stile e, come tale, non rilevante ai fini della presente decisione.

Sempre in via preliminare, mette conto evidenziare che in subiecta materia il giudice ha l’obbligo di verificare se il comportamento tenuto da parte conduttrice, antecedentemente all’introduzione del giudizio, integri o meno un inadempimento di importanza non così scarsa da giustificare la risoluzione del contratto (art. 1455 c.c.), posto che l’eliminazione della mora debendi (ovvero il pagamento dei canoni successivo alla scadenza dell’obbligazione, anche se avvenuto nel corso del giudizio di risoluzione), se impedisce al giudicante di convalidare lo sfratto poiché non persiste la morosità, non esonera il medesimo, appunto, dal delibare in via ordinaria la domanda di risoluzione per inadempimento. D’altro canto le Sezioni Unite (Cass. Sez. Un., 28 aprile 1999, n. 272) hanno composto il contrasto giurisprudenziale insorto in ordine all’applicabilità alle locazioni non abitative dell’art. 55 L. 392/78, relativo alla concessione di un termine per il pagamento dei canoni locatizi scaduti e per la sanatoria del relativo inadempimento, affermando che tale norma opera soltanto con riferimento ai contratti aventi ad oggetto immobili destinati ad uso abitativo. Ed, infatti, il legislatore, nel dettare la disciplina della sanatoria in questione, non si è limitato a prevedere in genere che il conduttore convenuto per la risoluzione del contratto possa evitare tal effetto pagando, nell’ultimo termine consentitogli, tutto quanto da lui dovuto per canoni ed oneri ed accessori, ma ha limitato la portata della sua previsione al solo ambito delle ipotesi di inadempimento da morosità descritte e prese in considerazione dall’art. 5 della stessa legge, di tal che è la stessa disposizione di cui all’art. 55 – la quale risulta inclusa tra quelle di natura processuale, le quali, di per sé, non sono idonee a dilatare l’ambito di applicazione di una nonna di natura sostanziale – a delineare la limitazione del suo ambito di applicazione alle sole locazioni abitative. L’inapplicabilità dell’art. 55 L. 392/78 alle locazioni ad uso diverso è stata del resto confermata dalla successiva giurisprudenza di legittimità (Cass. 18 ottobre 2001, n. 12743; Cass. 11 maggio 2005, n. 9878; Cass. 17 marzo 2006, n. 5902; Cass. 19 maggio 2006, n. 11777; Cass. 15 gennaio 2007, n. 640). Stante dunque l’inapplicabilità dell’art. 55 L. 392/1978, va escluso che il pagamento dei canoni a giudizio iniziato possa, nel caso di locazioni ad uso diverso, evitare la risoluzione del contratto, se l’inadempimento è grave. Qualora il conduttore di un immobile a uso diverso, alla prima udienza, o nel termine fissato dal giudice, paga il dovuto, non per questo viene sottratto al giudizio di risoluzione contrattuale, in quanto il pagamento effettuato dopo la notifica dell’atto di citazione, essendo comunque tardivo, può valere solo a purgare la morosità, ma non certo a cancellare l’inadempimento (Cass. 23 aprile 2008, n. 10587). Pertanto, sorge, salva l’ipotesi di rinunzia da parte del locatore alla domanda o all’azione come proposta, l’obbligo per il giudicante, adito a seguito dell’esperimento di un’azione per la risoluzione per inadempimento di un contratto di locazione non abitativo, di delibare il caso rimesso al suo esame alla luce degli arti 1453 ss. c.c.; e ciò analizzando la condotta dell’inadempiente sia sotto il profilo soggettivo che quello oggettivo.

Al riguardo circa l’elemento soggettivo, è noto il fermo orientamento giurisprudenziale secondo il quale la colpa dell’inadempiente, quale presupposto per la risoluzione del contratto, è presunta sino a prova contraria e tale presunzione è destinata a cadere solo a fronte di risultanze positivamente apprezzabili, dedotte e provate dal debitore, le quali dimostrino che quest’ultimo, nonostante l’uso della normale diligenza, non sia stato in grado di eseguire tempestivamente le prestazioni dovute per cause a lui non imputabili (Cass. 14 maggio 1983, n. 3328). In ordine all’elemento oggettivo non può sottacersi che è comunque riconosciuta al giudice, chiamato a valutare ai sensi dell’art. 1455 c.c. l’importanza dell’inadempimento in caso di locazione ad uso non abitativo, la facoltà di richiamarsi anche al principio posto dall’art. 5 L. 392/78, quale criterio latamente ispiratore ed orientativo del proprio giudizio (Cass. Sez. Un., 28 dicembre 1990, n. 12210; Cass. 17 marzo 2006, n. 5902).

Ciò premesso, ritiene questa Corte distrettuale che nel caso di specie, difformemente da quanto opinato dal Tribunale e in aderenza alle censure spiegate dall’appellante principale, l’inadempimento posto in essere dal conduttore no sia affatto di scarsa importanza e pertanto giustifichi ampiamente l’accoglimento della domanda risolutoria ex art. 1453 c.c. Invero, dal punto di vista soggettivo, è rimasto sfornito di prova – attese le contrastanti risultanze della prova testimoniale raccolta in primo grado di cui ha peraltro dato atto lo stesso Tribunale (che ha parlato di “obiettiva lacunosità delle risultanze istruttorie delle prove orali fornite dal resistente”) – l’assunto del conduttore di un reiterato immotivato rifiuto opposto dalla beatrice al pagamento dei canoni intimati, pur offerto secondo le modalità consolidatesi inter partes. Del resto, se veramente tale “ostracismo” fosse stato posto in essere dalla locatrice, ben avrebbe potuto il conduttore tentare il pagamento spedendo dei vaglia postali, modalità invece adottata solo dopo la notifica dell’atto di intimazione.

Per quanto concerne, invece, il profilo oggettivo, deve ritenersi l’indubbia gravita dell’inadempimento posto in essere dall’odierno appellato in considerazione del notevolissimo ritardo nella mera offerta di pagamento dei due canoni intimati di ottobre e novembre 2005 (pacificamente concretatasi con la spedizione di vaglia postale contestualmente alla celebrazione della prima udienza del 17.1.06), quindi ben dopo l’instaurazione del presente giudizio e l’iscrizione della causa a ruolo, benché le parti avessero convenuto il pagamento in rate mensili anticipate, con l’ulteriore conseguenza dell’aggravamento della morosità dedotta in lite, ormai concernente – a quella data – anche i canoni di dicembre 2005 e gennaio 2006. Invero non può non osservarsi che l’omesso pagamento dei canoni locatizi alle scadenze costituisce la violazione di una delle obbligazioni primarie ed essenziali scaturenti dal contratto di locazione che incide in misura considerevole su tutta l’economia del contratto medesimo. Peraltro la gravità del ritardato versamento appare palese anche con riferimento al disposto del richiamato art. 5 L. n. 392/78 (stante l’effettuazione dell’offerta di pagamento a distanza di oltre tre mesi dalla scadenza convenzionale per quello di ottobre 2005 e di oltre due mesi e mezzo per quello di novembre 2005 e, comunque, solo dopo la notificazione dell’atto di intimazione). Ne deriva l’acclarata sussistenza di un grave inadempimento dell’odierno appellato, ampiamente giustificativo della richiesta risoluzione contrattuale.

Dal sin qui detto consegue che, in accoglimento del gravame ed in riforma della sentenza gravata, va dichiarata la risoluzione del contratto inter partes per grave inadempimento di parte conduttrice, fissandosi l’esecuzione dello sfratto, in ragione del tempo trascorso dall’instaurazione della presente lite, per il 30.6.2011.

Le spese di lite, sia di primo grado che del presente, seguono la soccombenza della parte appellata e si liquidano come da dispositivo con compensazione al 50% per l’oggetti va controvertibilità delle questioni affrontate.

 

Acquisito il fascicolo di primo grado, la causa veniva decisa all’udienza del 16.2.2011 come da dispositivo letto alle parti.

P.Q.M.

La Corte di Appello di Napoli, definitivamente pronunziando nella causa promossa come in narrativa, così provvede:

a) dichiara inammissibile l’appello incidentale;

b) accoglie l’appello principale e, per l’effetto, in riforma della sentenza impugnata, dichiara risolta per grave inadempimento di parte conduttrice la locazione intercorrente tra le parti in causa e relativa all’immobile sito in Trentola – Ducenta (CE) (…), adibito a bar;

c) condanna, per l’effetto, Fr.Ro. a rilasciare in favore di Capone El.Im. l’immobile di cui sopra, libero e vuoto di persone e di cose, fissandosi – ex art. 56 L. 392/78 – l’esecuzione dello sfratto per il 30.6.2011;

d) condanna altresì Fr.Ro. al pagamento in favore di Capone Elvira Immacolata delle spese di entrambi i gradi di giudizio che, compensate per la metà, liquida per la rimanente parte in Euro 80,00 per spese vive, Euro 300,00 per diritti ed Euro 350,00 per onorario oltre rimborso spese generali, Iva e c.p.a. come per legge (primo grado), nonché in Euro 60,00 per spese vive, Euro 300,00 per diritti ed Euro 400,00 per onorario, oltre rimborso spese generali, Iva e c.p.a come per legge (secondo grado).

Così deciso in Napoli il 16 febbraio 2011.

Depositata in Cancelleria il 4 marzo 2011.

 

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