Targa professionale nel vano antistante il portone d’ingresso del Condominio

Cass. civ. Sez. II, Sent., 11-05-2011, n. 10347

Svolgimento del processo

In seguito a una segnalazione di alcuni condomini, impersonalmente verbalizzata nell’assemblea condominiale del 31 luglio 2000, l’amministratrice del Condominio di (OMISSIS), il 18 agosto 2000 invitava l’avvocato Gu.Gi. a rimuovere la targa professionale apposta nel vano antistante il portone e a sostituire la lastra di marmo in tal modo danneggiata.

Richiamava l’art. 5 del regolamento di condominio.

La targa veniva asportata il 20 settembre da ignoti, contro i quali l’avvocato Gu. sporgeva denuncia per furto.

La targa veniva riposizionata.

Il 3 ottobre il Gu. depositava ricorso per la manutenzione del possesso, lamentando la turbativa costituita dalla opposizione manifestata dal condominio e dalla amministratrice alla collocazione della targa.

In giudizio interveniva G.O., moglie del ricorrente, assumendo identiche conclusioni.

La amministratrice O.C. e il condominio resistevano vittoriosamente davanti al tribunale di Genova.

La Corte d’appello ligure riformava la decisione; ordinava ai resistenti di porre fine a ogni turbativa del compossesso dell’avv. Gu. e li condannava alla refusione delle spese di lite dei due gradi di giudizio, in favore dell’istante e della intervenuta.

La Corte, con sentenza 14 aprile 2005, notificata il 3 maggio 2005, respingeva l’istanza di riunione con altra causa, nata dal medesimo episodio, avente per oggetto l’impugnazione della delibera condominiale.

Riteneva rituale il meccanismo decisorio seguito dal giudice, che aveva rimesso la causa in istruttoria per poi deciderla ai sensi dell’art. 281 sexies c.p.c..

Riteneva sussistente la denunciata molestia di diritto, perchè la lettera inviata aveva indicato un termine per l’adempimento ed aveva caratteristiche di serietà ed era sorretta da animus turbandi.

Affermava a tal fine che l’atto era illegittimo, perchè la targa. era stata apposta, senza la prevista autorizzazione, non sulla facciata o nei muri delle scale e ballatoi, ma su una parete perpendicolare rispetto al portone a vetri del vano antistante il portone, vano che sta quindi tra il perimetro esterno del fabbricato e il portone.

O.C. è insorta avverso questa sentenza con ricorso dei 29 giugno 2005, con cinque motivi. Hanno resistito congiuntamente Gu.Gi. e G.O..

Le parti hanno depositato memoria e sono state rappresentate in udienza.

Motivi della decisione

2) Conviene esaminare congiuntamente, per evidente opportunità logica, il primo e il quinto motivo di ricorso, relativi alla configurabilità della molestia possessoria nell’agire dell’amministratore, chiamato a rispondere in proprio della turbativa lamentata dal resistente.

Con il primo mezzo la ricorrente lamenta violazione dell’art. 1711 c.c., in relazione agli artt. 1130, 1133 e 1137; dell’art. 1704 in relazione all’art. 1388 c.c.; insufficiente e contraddittoria motivazione.

Deduce che l’amministratore di condominio riveste un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza; che l’art. 1130 attribuisce all’amministratore il compito di eseguire le deliberazioni assembleari e di curare l’osservanza del regolamento di condominio; che il provvedimento, non essendovi stata una delibera “vera e propria” (sentenza pag. 19) era comunque da ritenere emanato, come la stessa sentenza aveva riconosciuto, ex art. 1133 c.c., e quindi era stato assunto nell’ambito dei poteri istituzionali. Doveva pertanto essere riferito direttamente ed esclusivamente al condominio in persona dell’amministratore e non al Condominio e all’amministratore in proprio.

Con il quinto motivo è censurata l’insufficienza e la contraddittorietà della motivazione. Il ricorso evidenzia che la sentenza impugnata ha prima enunciato l’esistenza di un discrimine “tra mera rivendicazione di un preteso diritto e imposizione del preteso diritto”, ma poi avrebbe motivato inadeguatamente la sussistenza della turbativa.

Le doglianze colgono nel segno.

Dichiarando di aderire a un orientamento “meno restrittivo” (pag. 21) in ordine all’ambito di applicazione dell’art. 1170 c.c., la Corte territoriale ha ritenuto sussistente la turbativa nel fatto che vi fosse la “ferma intenzione” dell’amministratrice di intervenire – ancorchè in forme legittime – sulla situazione possessoria dell’avv. Gu.. Ha indicato a tal fine tre elementi: la qualità di amministratore della scrivente, abilitata all’emissione dei provvedimenti di cui all’art. 1133 c.c.; l’invio per lettera raccomandata della richiesta di rimozione della targa professionale apposta sulla parete marmorea dell’atrio di ingresso; l’indicazione di un termine di dieci giorni per l’adempimento.

Ha ritenuto irrilevante la circostanza che, decorso il termine, l’amministratrice non avesse posto in essere alcun atto volto alla rimozione della targa stessa. A tal fine ha presunto che ciò fosse dipeso dalla reazione in via contenziosa del condomino, ancorchè l’azione possessoria fosse stata intrapresa dopo la scadenza del “termine indicato nella diffida”. Ha rilevato che esiste animus turbandi laddove sia escluso che il molestatore abbia agito in forza di “posizione di possesso precedente o preminente rispetto al possesso dell’altro”. Ha ravvisato tale condizione nella legittimità dell’apposizione della targa, interpretando il regolamento nel senso che le pareti (pur sempre esterne) dell’atrio, in quanto perpendicolari all’ingresso, e quindi a quel fronte dell’edificio, non facessero parte della facciata.

2.1) L’impianto di queste proposizioni non è condivisibile.

La Corte d’appello ha infatti considerato l’operato dell’amministratore alla stregua di quello di qualsiasi terzo che, ingerendosi nella sfera possessoria del ricorrente, avesse preteso da questi un comportamento abdicativi dei diritti sulla cosa posseduta.

Si coglie nitidamente ciò nella parte della sentenza in cui si assume perentoriamente che non vi era alcuna situazione possessoria preminente da far valere.

In tal modo la sentenza commette un duplice errore: a) ignora la posizione (del condominio) e dei condomini, che in quanto compossessori, hanno diritto di far valere, anche tramite l’amministratore, le proprie pretese sull’uso delle cose comuni nonchè l’osservanza dei regolamento. b) Assume che ogni volta in cui il Condominio vanti erroneamente nei confronti del condomino una pretesa, che si riveli in seguito illegittima, vi sia una responsabilità dell’amministratore quale coautore di un atto di turbativa possessoria.

L’assetto normativo che disciplina il condominio e che si estrinseca tra l’altro nell’obbligo di osservare il regolamento di condominio (art. 1138 c.c.); nel potere-dovere dell’amministratore di eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini (art. 1135, e segg.) e curare l’osservanza del regolamento di condominio (art. 1130 c.c., n. 1); nel potere dell’ amministratore di adottare provvedimenti – obbligatori per i condomini – nell’ambito dei suoi poteri (art. 1133 c.c.) impone una diversa ricostruzione.

Si deve infatti ritenere che i condomini, per l’ordinato svolgimento della vita condominiale, si siano assoggettati al regolamento, demandandone l’attuazione pratica all’assemblea e all’amministratore, secondo i poteri e i limiti tracciati nel regolamento stesso e nella legge.

Va da sè che i margini di opinabilità interpretativa che sono intrinsecamente connessi all’interpretazione e all’applicazione concreta dei testi normativi e regolamentari rientrano nel fisiologico dipanarsi della vita del condominio.

2.2) Ne risulta per converso innalzata la soglia oltre la quale si connota di illiceità – soprattutto in relazione alla tutela del possesso – l’attività del condominio e dell’amministratore che, ragionevolmente facendo richiamo delle disposizioni regolamentari o di legge, richiamino il singolo condomino all’osservanza dei medesimi.

Soccorre in proposito la lettura della seconda parte dell’art. 1133 c.c., volto a disegnare l’andamento ordinario delle relazioni condominiali. Vi si legge che contro i provvedimenti dell’amministratore è ammesso ricorso all’assemblea, senza pregiudizio del ricorso all’autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall’art. 1137.

Ciò significa che l’amministratore, anche laddove vi siano incertezze o dubbi interpretativi, può adottare provvedimenti di portata obbligatoria per il condomino e che questi può ricorrere all’assemblea o anche – direttamente – proporre impugnativa ex art. 1137 c.c..

Fuoriesce quindi dalla prospettiva della lesione possessoria un’ipotesi in cui non solo non vi sia stata materiale coazione possessoria (il che esclude lo spoglio), ma anche quella in cui la contestazione dell’agire del singolo condomino sia effettuata mediante un provvedimento astrattamente riconducibile nell’ambito delle prescrizioni regolamentari e dei poteri spettanti all’amministratore.

La Corte di Genova, nel considerare illecita ex art. 1170 c.c., l’iniziativa dell’amministratore volta a sollecitare il rispetto del divieto di collocazione, senza autorizzazione di targhe sulla facciata dell’edificio, ha tre volte leso questi principi.

Infatti: a) Ha escluso che in astratto il condominio potesse (prescindendo dall’infondatezza della pretesa e qualificandola come abusiva lesione del possesso) richiedere il rispetto del regolamento. b) ha sostanzialmente vanificato il potere di cui all’art. 1133 c.c., per la cui esplicazione non è necessaria una preventiva delibera assembleare c) ha considerato senz’altro imputabile anche all’amministratore personalmente, e non solo nella qualità, la condotta qualificata come lesiva del possesso.

2.3) La motivazione posta a sostegno di tale qualificazione è vistosamente insufficiente. Secondo la Corte territoriale l’amministratore avrebbe potuto dar seguito alla sollecitazione raccolta nel verbale di assemblea solo (pag. 20) “in forme prudenti e giuridicamente adeguate. Pertanto sarebbe stata ammissibile solo “una lettera contenente una mera segnalazione del problema costituito dalla collocazione della targa in luogo ritenuto non consentito”.

Costituirebbe violazione del possesso una lettera di “ben chiaro contenuto precettivo”, trasmessa per raccomandata e con determinazione di un tempo (dieci giorni) per l’adempimento, sebbene non fosse minacciata, alla scadenza del termine, alcuna attività esecutiva, nè in seguito ciò fosse avvenuto nei giorni successivi alla scadenza stessa.

Orbene, appare evidente come in tal modo sia stata definita e giustificata abnormemente l’attività consentita tanto in via esecutiva dall’art. 1130, n. 1, ultima parte, quanto dal disposto dell’art. 1133 c.c..

A fronte di violazioni del regolamento ragionevolmente qualificabili in tal senso da parte dell’amministratore, questi ha il potere di adottare “provvedimenti obbligatori”.

Non solo il lessico giuridico corrente, ma anche la dottrina che si è occupata dell’argomento, insegnano che il provvedimento è atto autoritativo, contenente manifestazione di volontà. Sottolineano che l’obbligatorietà non significano esecutività. Tale previsione implica però che un provvedimento ex art. 1133 c.c., deve, per essere tale, avere portata precettiva, il che richiede, tra l’altro, la fissazione di un termine, restando altrimenti un mero parere e non esercizio di poteri legittimamente attribuiti all’amministratore.

Inoltre la previsione di impugnabilità ex art. 1137, comporta che il rimedio tipico contro un atto, in ipotesi illegittimo, riconducibile a tale qualificazione, sia l’impugnazione ex art. 1137 c.c., così implicitamente escludendo la configurabilità dell’azione possessoria quale reazione alla adozione, neppure seguita da esecuzione, del provvedimento ritenuto illegittimo.

Nel caso di specie si badi che l’atto dell’amministratore non attingeva neppure la soglia del provvedimento precettivo: illogica è sul punto la motivazione della Corte d’appello, che trae, dalla forma della raccomandata e dalla fissazione di un termine, addirittura la ragione della qualificazione dell’atto quale turbativa del possesso, trascinandolo fuori dall’alveo dell’esercizio ragionevole delle funzioni dell’amministratore condominiale.

Basti a tal fine aggiungere a quanto detto che dallo stesso resoconto della vicenda si apprende che la lettera della O. si esprimeva in termini di invito (il termine è ripetuto più volte nella narrativa della sentenza) e non di ordine imperativo e/o minaccioso.

La sentenza non spiega tuttavia per qual motivo un atto avente forma esplicita di invito sia qualificato come abusiva molestia.

Superfluo è quindi soffermarsi sulla legittimità o meno del suddetto invito alla luce del regolamento di condominio.

L’illegittimità della decisione e l’inadeguatezza della motivazione sono già accertate sulla base dei rilievi svolti e opportunamente il ricorso neppure si sofferma sulla questione.

Su di essa potrebbe tornare ad occuparsi il giudice di rinvio, ove gli occorra, per stabilire se l’atto dell’amministratore fosse, alla luce di quanto qui ritenuto, interpretazione ragionevole e plausibile del regolamento o abnorme estrinsecazione dei suoi poteri.

Restano assorbite, con l’accoglimento dei motivi esaminati, le altre censure, relative: ai limiti del mandato dell’amministratore condominiale; alla improponibilità dell’azione in mancanza di preventivo ricorso all’assemblea exart 1133 c.c.; alla prova dell’ultrannalità del possesso sulla targa de qua.

La sentenza impugnata va cassata e la causa rinviata per nuovo esame al giudice di merito, il quale, previa nuova motivazione, si atterrà al seguente principio di diritto: Qualora l’amministratore di condominio si rivolga a uno dei condomini sollecitandogli il rispetto delle leggi o del regolamento vigenti, non è configurabile atto di turbativa del diritto qualora egli abbia agito, secondo ragionevole interpretazione, nell’ambito dei poteri-doveri di cui agli artt. 1130 e 1133 c.c..

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo e quinto motivo di ricorso, assorbiti gli altri. Cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese ad altra sezione della Corte d’appello di Genova.

 

 

 

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