In ambito condominiale, si pone costantemente la necessità di effettuare lavori di manutenzione ordinaria, così come, periodicamente, s’impone il bisogno di porre in essere interventi di riparazione straordinaria.

Le cause di queste opere possono essere le più varie: la normale usura dei beni comuni dovuta all’uso, l’utilizzazione errata, i difetti delle cose, eventi atmosferici o, comunque, situazioni, in generale, imprevedibili ecc.

In queste circostanze, è necessario porsi due domande:

a)chi decide di fare eseguire l’intervento, l’amministratore o l’assemblea?;

b)in quest’ultimo caso, con quali maggioranze e quale deve essere il contenuto della deliberazione?

E’ tornato ad occuparsi della vicenda il Tribunale di Salerno che, con una sentenza del 4 gennaio 2010, ha delineato la competenza a decidere dell’esecuzione dei lavori di ordinaria o straordinaria manutenzione e il contenuto della deliberazione nel caso di competenza assembleare.

Prima di esaminare la pronuncia del giudice campano, vale la pena osservare quella che, allo stato dell’arte, è la differenza tra lavori ordinari e lavori straordinari e le ricadute sulla competenza ad ordinarli.

Due i parametri che devono essere tenuti in considerazione:

a)il tipo d’intervento che si rende necessario;

b)l’entità, in termini economici, che questo intervento comporta.

Si pensi, ad esempio, alla necessità di sostituire le lampadine fulminate del vano scale.

E’ chiaro, in questi casi, che si tratta di intervento di carattere ordinario, essendo usuale, per la loro normale usura, che le lampadine possano fulminarsi.

In questi casi l’amministratore potrà, sulla base dei poteri riconosciutigli dalla legge (art. 1130 c.c.), ordinare la sostituzione delle lampadine fulminate, riportando la spesa nel rendiconto consuntivo per la ratifica della stessa.

S’ipotizzi, invece, che si producano delle lesioni sulla facciata dello stabile che, pur non minandone la stabilità, rischiano di creare delle infiltrazioni, e quindi dei danni per le proprietà esclusive.

In questo caso, trattandosi di riparazioni straordinarie (un fatto straordinario, per definizione non rientra nella normalità e/o consuetudine) ed anche di notevole entità, la competenza a decidere dovrà essere dell’assemblea.

La legge pone, comunque, in capo all’amministratore la possibilità di far eseguire interventi di manutenzione straordinaria, laddove ricorra il requisito dell’urgenza (art. 1135, secondo comma, c.c.).

Si pensi, per quest’ultima ipotesi, a quei casi in cui la riparazione dell’autoclave, a seguito della rottura del serbatoio, pur comportando una spesa non indifferente, sia necessaria per non lasciar sprovvisti d’acqua potabile tutti i condomini.

In tali casi all’assemblea, che dovrà essere informata alla prima occasione utile, spetterà un potere di ratifica dell’operato del suo mandatario.

Tornando all’ipotesi standard d’intervento straordinario di notevole entità, ossia, per intendersi,quello di competenza dell’assemblea, quale dovrà essere il contenuto del verbale di deliberazione dei lavori?

A questa domanda troviamo risposta nella sentenza del Tribunale di Salerno, citata all’inizio.

Per il giudice salernitano la delibera assembleare in ordine a riparazioni straordinarie di edificio in condominio, da assumere con la maggioranza prescritta dall’art. 1136 comma 4 c.c., ha inoltre come elemento essenziale ed inscindibile la scelta dell’impresa cui commettere la esecuzione dei lavori, date le rimarchevoli conseguenze, nei riguardi del condominio, ricollegabili alla convenienza ed alla puntuale esecuzione o meno del contratto d’appalto.

La scelta dell’appaltatore e la spesa correlata alla stipula dell’appalto per l’esecuzione dei lavori sono destinate a divenire vincolanti per tutti i condomini soltanto dopo l’approvazione assemblare con la prescritta maggioranza (così Trib. Salerno 4 gennaio 2010).

In sostanza, quindi, salvo accordo unanime tra tutti condomini, con il quale si diano poteri maggiori all’amministratore di condominio, per quanto detto nella pronuncia citata, la deliberazione di esecuzione dei lavori deve contenere tutti gli elementi utili a permettere l’inizio dei lavori stessi.

All’amministratore, pertanto, resta il potere esecutivo di firmare i contratti ed adempiere a tutti gli obblighi connessi, assicurando, in tal modo, l’esecuzione della deliberazione assembleare (art. 1130, primo comma n. 1, c.c.).

Fonte: condominiale.lavorincasa.it