Errata stima del perito in esecuzione immobiliare

Cassazione Civile, Sezione III, n. 2359 del 18 dicembre 2009

Presidente Di Nanni – Relatore Amatucci

Svolgimento del processo

1. Nel 1991 il geometra xxxxxxxx, in qualità di esperto nominato in un procedimento di esecuzione immobiliare, procedette alla stima di tre immobili sulla base dell’erroneo presupposto che essi avessero estensioni lorde di mq. 55, 54 e 90, laddove, in realtà, rispettivamente misuravano mq. 34, 31 e 32 + 18 (di soppalco).

Nel 1995 i tre aggiudicatari degli immobili (xxxxxxxx per il prezzo di L. 45.000.000, xxxxxxxx per il prezzo di L. 44.000.000 e xxxxxxxx per il prezzo di L. 73.000.000), convennero in giudizio il xxxxxxxx chiedendone la condanna al pagamento di complessive L. 110.000.000, corrispondenti alla differenza tra quanto avevano pagato ed il minor valore degli immobili, quale sarebbe stato anche agli stessi assegnato se le (non effettuate) misurazioni fossero state corrette.

Espletata consulenza tecnica d’ufficio, con sentenza n. 2577 del 2002 l’adito tribunale di Sondrio accolse la domanda, invece respinta dalla corte d’appello di Milano che, con sentenza n. 957/04, ha accolto l’appello del xxxxxxxx e condannato i soccombenti alle spese del doppio grado.

2. Ha rilevato la corte d’appello che il xxxxxxxx non aveva contestato la sentenza del tribunale nella parte in cui era stata riconosciuta la sua colpa (da grave trascuratezza) nella descrizione e valutazione dei beni staggiti ed era stata qualificata come extracontrattuale la responsabilità del professionista nei confronti degli acquirenti degli immobili; ha considerato poi irrilevante che gli stessi avessero rivenduto gli immobili lucrando una differenza tra prezzo pagato e quello riscosso, trattandosi di fatti successivi all’evento pregiudizievole; ma ha negato che essi avessero subito un pregiudizio giacché il consulente tecnico d’ufficio nominato in primo grado aveva stimato in L. 1.500.000/mq (L. 1.200.000/mq per il soppalco) il valore di detti appartamenti, sicché quelli acquistati da xxxxxxxx e xxxxxxxx erano stati pagati comunque meno di quanto effettivamente valessero (45 invece di 51 milioni e 44 invece di 46,5 milioni), mentre solo quello di cui s’era resa aggiudicataria la Tecnoservice era stato pagato 6 milioni di più (73 invece di 67). Tale pregiudizio – ha ritenuto la corte territoriale – non era tuttavia addebitabile al geometra xxxxxxxx, “giacché la partecipazione ad un’asta giudiziaria comporta in sé l’accettazione dell’alea di un acquisto che risponde ad un meccanismo particolare, in cui il valore di mercato è indicativo solo per il giudice, ai fini della fissazione della base d’asta, mentre il giusto prezzo è garantito dalla gara fra gli offerenti. Rendersi aggiudicatario di un immobile significa acquisirlo nello stato di fatto e di diritto in cui è, senza possibilità di ottenere riduzioni successive; è onere dell’aspirante aggiudicatario accertarsi della situazione concreta dell’immobile” (pagina 7 della sentenza).

3. Avverso detta sentenza ricorrono per cassazione la xxxxxxxx s.r.l., la xxxxxxxx ed il xxxxxxxx, affidandosi a due motivi cui resiste con controricorso il xxxxxxxx.

Motivi della decisione

1. La sentenza è censurata per violazione dell’art. 2043 c.c. e per ogni tipo di vizio della motivazione.
Osservano i ricorrenti che la circostanza meramente casuale che essi si fossero resi aggiudicatari ad un prezzo sostanzialmente coincidente col valore di mercato degli immobili non toglieva che si fossero determinati all’acquisto in ragione dei dati costituiti dalle dimensioni e dal prezzo e che, a quel prezzo, avrebbero dovuto acquistare beni di dimensioni diverse e maggiori: quelle, appunto, erroneamente indicate dal geom. xxxxxxxx, incaricato dal giudice dell’esecuzione della descrizione e della stima degli immobili che non aveva mai ispezionato. Il prezzo era stato d’altronde determinato dal giudice dell’esecuzione sulla base dei dati forniti dal xxxxxxxx, che aveva ad esempio stimato in L. 135.000.999 (in luogo di L. 67.200.000, secondo la valutazione del c.t.u. xxxxxxxx, nominato in primo grado) l’immobile acquistato da xxxxxxxx s.r.l. per L. 73.000.000.
Era insomma del tutto coerente assumere che, a fronte di una diversa e corretta valutazione, il giudice dell’esecuzione avrebbe fissato un prezzo di base d’asta inferiore a quello determinato sulla scorta delle erronee indicazione del xxxxxxxx.

Quanto al rilievo della corte d’appello che è onere di chi acquista accertarsi delle caratteristiche effettive dell’immobile, i ricorrenti rilevano che l’art. 568, ultimo comma, c.p.c. prevede che il valore sia determinato dal giudice dell’esecuzione con l’ausilio di un esperto, secondo un procedimento di assoluta imparzialità, sul quale gli acquirenti avevano appunto fatto affidamento.

2. Il ricorso è fondato.

La sentenza ha escluso il nesso causale tra la colposa attività dell’esperto nominato dal giudice ex art. 568 c.p.c. e danno sulla scorta di assunti privi di base logica, giacché (a) la partecipazione ad un incanto non costituisce affatto un’attività aleatoria, determinandosi ogni partecipante alla propria offerta sulla base delle caratteristiche dell’immobile e del suo interesse a rendersene aggiudicatario, (b) la “gara” ben può mancare, (c) l’affidamento comunemente riposto dagli interessati nelle affermate caratteristiche obiettive dell’immobile (anzitutto la dimensione) costituisce un dato di comune esperienza, (d) le circostanze che l’acquisto possa avvenire ad un prezzo superiore a quello di base o di stima e che sia effettuato nello stato di fatto e di diritto in cui l’immobile si trova sono del tutto irrilevanti.
Il punto è se l’erronea valutazione dell’esperto, nella specie fondata su non verificate dimensioni degli immobili, risultate assai inferiori a quanto s’era affermato nella relazione di stima, abbia avuto o no incidenza sulla determinazione del prezzo base da parte del giudice e sull’acquisto da parte degli aggiudicatari ad un determinato prezzo (nella specie quello base, a quanto è dato comprendere); e, ancora, se integri un danno l’avere acquistato un immobile ad un prezzo per metro quadrato ampiamente superiore a quello che risultava dalla divisione della somma complessiva per la dimensione supposta, volta che la divisione del prezzo per la minore dimensione reale inevitabilmente comporta un risultato aritmetico maggiore.
La risposta negativa data dalla corte territoriale al secondo quesito in ragione del fatto che il prezzo pagato era risultato sostanzialmente pari a quello di mercato e che, dunque, gli acquirenti potevano “al più rimpiangere di aver fatto un affare minore di quel che si aspettavano” è errata in diritto, perché l’esistenza del danno non necessariamente dipende, in un acquisto, da quanto il prezzo pagato si discosti da quello di mercato, ma ben può ricollegarsi a quanto sia diverso e maggiore rispetto a quello che sarebbe stato pagato se non fosse intervenuto il colposo elemento perturbatore che ne abbia provocato l’alterazione, segnatamente se il bene acquistato sia stato rivenduto dall’acquirente con un mancato guadagno (che integra appunto il lucro cessante cui ha riguardo l’art. 1223 cod. civ.), insito nella minore differenza tra il prezzo di acquisto e quello di rivendita.
Quale sarebbe presumibilmente stato il minor prezzo di acquisto se le misurazioni fossero state effettuate, costituisce un apprezzamento di fatto, da compiersi sulla base delle regole della inferenza induttiva in vista di una valutazione eventualmente equitativa del danno.
Così come costituisce un apprezzamento di fatto lo stabilire se la mancata ispezione degli immobili da parte degli acquirenti sia apprezzabile in termini di concorso del fatto colposo del creditore per gli effetti di cui all’art. 1227 cod. civ.

3. La sentenza va dunque cassata, con rinvio alla stessa corte territoriale in diversa composizione, che deciderà nel rispetto dell’enunciato principio di diritto e che regolerà anche le spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte di Cassazione accoglie il ricorso, cassa e rinvia, anche per le spese, alla corte d’appello di Milano in diversa composizione.

4 pensieri su “Errata stima del perito in esecuzione immobiliare

  1. fernando

    Buongiorno , la mia casa il valore di mercato neduo sarebbe di € 130.000 un massimo di €145.000, il perito del tribunale la stima € 97.000, con due aste andate deserte la terza il valore della casa sceso a € 52.000 poi assegnata all’unico soggetto intervenuto all’asta con unica afferta . Chiedo cortesamente un suo parere se le nuove disposizione di legge sono state rispettare considerato il riassunto .

  2. Paolo Alfano Autore articolo

    Gent.mo, mi scuso per il ritardo.
    Per quanto è possibile dalla sua stringata ricostruzione direi che è tutto corretto purtroppo (visto l’esito dell’asta).

  3. riccardo amato

    egregio avvocato, nel 2010 ho acquistato un immobile all’asta. a distanza di 5 anni e’ emerso che la canna fumaria privata di pertinenza esclusiva dell’appartamento e’abusiva per il vincolo paesaggistico. Puo attribuirsi al ctu che effettuo’ la perizia la responsabilita civile e amministrativa di questo abuso? grazie

  4. Paolo Alfano Autore articolo

    Gent.mo, l’esperto stimatore nominato nell’ambito di una procedura esecutiva immobiliare è esente da responsabilità in caso di errata descrizione dell’immobile pignorato, nell’ipotesi in cui il danneggiato disponga di tutti gli elementi per individuare l’effettiva consistenza dell’immobile.
    Le riporto una sentenza di merito, saluti.
    REPUBBLICA ITALIANA
    IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

    Il Giudice Unico del Tribunale di Verona, sezione IV Civile, dott. Massimo Vaccari definitivamente pronunziando nella causa civile di primo grado promossa con atto di citazione notificato in data 10 novembre 2011 da

    TIZIO (AGGIUDICATARIO PROVVISORIO DEL COMPENDIO)
    ATTORE
    contro
    ARCHITETTO STIMATORE (CTU)

    CONVENUTO

    RILEVA
    L’attore ha convenuto in giudizio davanti a questo Tribunale l’arch. B CTU per sentirlo condannare al pagamento in proprio favore della somma di euro a titolo di risarcimento danni.
    A sostegno della domanda il TIZIO ha dedotto che:
    – nell’ambito della procedura esecutiva immobiliare n.84/2003 R.G.E. del Tribunale di Verona, avente ad oggetto il compendio immobiliare già di proprietà dei sig.ri U e G, (DEBITORI ESECUTATI) il B CTU era stato nominato dal Giudice dell’Esecuzione quale esperto stimatore ai sensi dell’art.568 cpc;
    – dopo il deposito dell’elaborato peritale il Giudice aveva disposto la vendita del compendio in un lotto unico, costituito da un fabbricato, definito come “cadente” nella perizia del convenuto, e da un terreno di pertinenza siti nel comune di ALBAREDO D’ADIGE e meglio identificati come in atti;
    – essendo stato interessato al lotto, esso attore, dopo aver esaminato la relazione peritale dell’arch. B, CTU nella quale erano stati descritti i beni pignorati, si era determinato a partecipare alla vendita e aveva depositato la relativa domanda e versato la cauzione fissata in euro 5.600,00, pari al 10 % del prezzo di acquisto offerto;
    – dopo essere divenuto aggiudicatario provvisorio del compendio l’attore aveva incarico un tecnico di propria fiducia di eseguire i rilievi necessari per la progettazione dei lavori di ristrutturazione da eseguirsi sul compendio immobiliare;
    – a seguito dei predetti rilievi esso attore aveva potuto apprendere che l’immobile non aveva la consistenza indicata dal Ctu in quanto la recinzione che era stata indicata come posta a delimitazione del compendio staggito in realtà includeva porzioni di mappali di proprietà di terzi ed in particolare includeva, facendola erroneamente apparire come facente parte dell’immobile di cui trattasi, l’unica via di accesso che dalla strada pubblica conduceva alla corte di pertinenza esclusiva del fabbricato;
    alla luce di tale emergenza il TIZIO aveva presentato al Giudice dell’Esecuzione istanza diretta a rimuovere gli effetti dell’aggiudicazione e ad ottenere la restituzione della cauzione, che però era stata rigettata con conseguente acquisizione all’attivo della procedura esecutiva della cauzione.
    Sulla scorta di tale esposizione l’attore ha sostenuto che, in conseguenza dell’errore al quale era stato indotto dal contenuto della relazione del convenuto, il bene che aveva acquistato in sede di espropriazione immobiliare era risultato diverso da quello che egli aveva inteso acquistare.
    A detta del TIZIO il danno che egli aveva subito era costituito dalla somma che aveva versato a titolo di cauzione ed esso era ricollegabile all’attività del convenuto che era tenuto a risponderne ai sensi degli artt. 2236 e 1176 cc.
    Il convenuto si è costituito ritualmente in giudizio e ha resistito alle domanda avversaria assumendone l’infondatezza.
    La causa è giunta a decisione senza lo svolgimento di attività istruttoria, a seguito del rigetto da parte di questo Giudice delle istanze istruttorie che erano state avanzate dalle parti.
    Ciò detto con riguardo alle prospettazioni delle parti e all’iter del giudizio è opportuno innanzitutto chiarire, sotto il profilo teorico, che la responsabilità del consulente tecnico d’ufficio è regolata dall’art. 64 cpc ancorché al di fuori di ogni vincolo privatistico, atteso che il consulente è un ausiliario del giudice ed opera in funzione dell’accertamento che al giudice è demandato ovvero in funzione del superiore interesse della giustizia (Cass. civ., 25 maggio 1973, n. 1545), sul metro della colpa grave, che assume in ambito civilistico il ruolo di criterio identificatore del profilo soggettivo dell’illecito, da coniugarsi, ai fini della sua sussistenza, al danno e al nesso di causalità.
    Il consulente, quindi, risponde dei danni cagionati alla parte che siano in rapporto di causalità con le sue attività e che siano connotate dal requisito della colpa grave.
    Ferma perciò la connotazione aquiliana dell’illecito, al danneggiato compete la prova, oltre che del danno, del nesso di causalità tra esso e la condotta del consulente e la caratterizzazione della colpa in capo a costui in termini di gravità.
    I medesimi principi devono ispirare la valutazione della condotta di ogni figura professionale che operi come ausiliario del giudice ed in particolare, con riguardo al caso di specie, quella dell’esperto stimatore nominato ai sensi dell’art.569 cpc.
    E’ pertanto errato il riferimento che l’attore ha fatto, in atto di citazione, agli artt.2236 e 1176 cc al fine di individuare il titolo della responsabilità del convenuto.
    Ciò chiarito, e venendo al merito, la domanda di parte attrice è infondata e va pertanto rigettata.
    Invero può convenirsi con la difesa attorea sul fatto che la frase della relazione di stima redatta dal convenuto che è stata riportata per esteso a pag. 4 dell’atto di citazione fosse stata equivoca e tale da far ritenere, se letta isolatamente, che il compendio posto in vendita fosse quello delimitato dalla rete metallica e avesse quindi accesso alla pubblica via.
    Deve però escludersi che quel passaggio fosse stato concretamente idoneo a trarre in errore chi lo avesse letto poiché, come ha opportunamente evidenziato la difesa del convenuto, questi nel proprio elaborato, in conformità a quanto previsto dall’art. 173 bis, n.1 c.p.c., aveva esattamente individuato il compendio mediante richiamo ai relativi dati catastali (cfr. pagg.1-5 della relazione dell’arch. B CTU prodotta sub 5 da questi). La verifica di essi avrebbe quindi comunque consentito di avvedersi della sopra citata imprecisione della descrizione verbale dell’immobile, invero sommaria, in conformità a quanto richiesto dall’art. 173 bis n.2 disp. att. cpc, e di quale fosse stata la sua effettiva estensione.
    A ciò deve aggiungersi, quale ulteriore e distinta considerazione che osta alla condivisione dell’assunto attoreo, che l’arch. B CTU nella propria relazione (cfr. pag. 10 del documento) aveva anche precisato quale fosse stato l’ambito dell’accertamento che gli era stato affidato dal G.E. nonchè che sarebbe stato onere di parte offerente “verificare, a propria cura, preventivamente il bene sotto ogni profilo” e la difesa del TIZIO non ha spiegato perché il proprio assistito avesse ignorato tale raccomandazione.
    Alla luce delle superiori considerazioni è evidente come l’attore abbia avuto ampia possibilità di individuare esattamente l’immobile pignorato prima di formulare l’offerta di acquisto, tanto più se si considera che egli stesso ha asserito di aver effettuato un sopralluogo prima di quel momento, nel corso del quale ben avrebbe potuto farsi coadiuvare da un tecnico al fine di fargli compiere proprio la verifica che eseguì tardivamente, vale a dire solo dopo aver versato la cauzione circa la corrispondenza tra i confini riscontrati in loco e quelli catastali.
    In conclusione la negligenza del convenuto è stata lievissima e in ogni caso non è stata idonea ad indurre in errore il TIZIO.
    Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo, avuto riguardo al valore della domanda e assumendo a riferimento i valori medi di liquidazione previsti dal regolamento parametri per le cause di valore fino ad euro 25.000,00 per le fasi di studio, introduttiva e decisoria e quello di euro 400,00, per la fase istruttoria, tenuto conto del fatto che essa si è risolta nel deposito delle memorie ai sensi dell’art. 183, comma 6, cpc.
    PQM

    Il Giudice Unico del Tribunale di Verona, definitivamente pronunciando, ogni diversa ragione ed eccezione disattesa, rigetta la domanda avanzata dall’attore nei confronti del convenuto e per l’effetto condanna il primo a rifondere al secondo le spese di lite che liquida nella somma complessiva di euro 1.950,00, oltre accessori.
    Verona 19 marzo 2013

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